8月28日
速水健朗の本にあったが「定年後とかで地方に移住するなら、ヨソモンを排除するような普通の田舎は止めろ」とあった／「伊豆高原のような別荘地は、そもそもヨソモンばかりだから、案外上手くいく」とのこと／その文脈で考えると、定年後に福岡市に移住するのもいいかも。九州一円からヨソモンが来てる
あと、「地方移住がブームになってるように見える」が、それは「消滅自治体から膨大な移住促進広告費がマスコミに流れ込み、報道量が増えただけ」であり、住民基本台帳上の実数では焼け石に水レベル、とも／「少年犯罪が増加してる」の錯覚と一緒なんだな
沖縄移住者が多いのも、沖縄がヨソモンをそんなに排除しない土地柄だからかもしれない。なにせ、「アメリカ軍」という強烈なヨソモンが存在する
「東京から隠岐島に移住しました」だとマスコミが取材するが、「隠岐島から東京に移住しました」は誰も取材しない。結果、マスコミ露出は「珍しい地方移住」の方が多くなる
ただ、速水健朗氏は「日本人は世界比較でも引っ越ししない民族」と書いてるが、果たしてどうか？／「年収は住むところで決まる」の著者は「南イタリアの人は、北イタリアに行けば仕事があること判ってるのに引っ越さない。ヨーロッパ人はあまり引っ越さない」と書いてる
「足立区の年収は港区の3分の1」なんて統計があるが、速水健朗本によると「足立区は高齢者比率が高いから、年収が低くなる。その分は割り引いて考えるべし」とのこと
「引っ越し回数」の観点で言えば、「港区とか渋谷区は流出も流入も多く」て「江東区は流入は多いが流出は多くなく」て「足立区は流入も流出も少ない」らしい
速水健朗本の最初に「東京西部の人は、東京スカイツリーは別の街の建物と思ってる」「東京西部の人の中には、スカイツリーエリアが未だに地価下落、人口減と誤解してる人もいる」とのエピソード。実際は人口増だが／このように、人は統計データでなくイメージで語りたがる
老後も首都圏で、都心で過ごしたい人は、過ごせばいいんですよ／その為の外部コストを、それなりに負担してもらいましょうよ。例えば首都圏の年金支給額をディスカウントするとか
速水健朗の本で、「最近、東京都心やや東に住む人が増えてる」とあるが、「東京都心やや東に、ＩＴ企業が進出した」というのは、なかなかないんだな。どうしてもＩＴ企業は港区〜渋谷区に拠点を置きたがる
「東京西部族」の中で、「東京東部なんて論外！あそこは別の街！」という観念の人と、「別に都心に近いなら、東部でもいいじゃん」な観念の人って、比率的には7：3位か？
速水健朗本にも少し載ってるが、住むところ選びの意外な理由として「大学時代の下宿エリアを、そのまま社会人になっても選び続けた」というのは意外に多いようだ／東京東部は「大学入学者が下宿探しする時点で」選んでもらう努力が必要
あと、これは速水健朗本に載ってないが、「大企業の社員寮や社宅が、東京西部エリアに偏在してるから、そのままその地縁で、西部にマンション求めるファミリーが多い」の仮説もある
「東京都心やや東」が注目されるようになったのは、スカイツリー効果というより「大江戸線と半蔵門線の延伸」の効果じゃないか？という現実的な見立て／有楽町線枝線が開業したら、ますます「東京都心やや東」が活性化する？
「大学生の下宿」という観点だと、東京西部でも「探せば、それなりに安い下宿が存在してる」もいうのも大きいよな。ストックが厚いので、築年数が古い＝安いアパートが、中野区とか世田谷区とか、それなりにある／だから、家賃の観点で、東京東部はそんなにアドバンテージない
ところが、「ファミリー」という観点になると、賃貸のストックが薄いので、そんなに安い賃貸マンションは、東京西部ではお目にかかれない／かくて、大学時代にリーズナブルに西側に住んで、そのまま社会人で西側生活だとツケ払わされる
あと、東京の西側の方が、「バイト先に行きやすい」というアドバンテージがあったりとか。多少家賃が高くても、新宿とかでバイトすれば補えたり。
「年収は住むところで決まる」論だと「イノベーションは年収高い所でしか、発生しないのか？」と絶望的になるが、「23区格差」では「案外、年収中位な大田区辺りがイノベーションで面白いのでは？」の見立て
速水健朗本でも、「23区格差」でも、「都市論の教科書の、『定住を増やすことがいいことだ』論に、疑問を呈してる」点に注目。「流出も多いが流入も多い、新陳代謝活発な街(＝定住しない街)が、これからの勝ち組」／そう考えると、湾岸タワマンが、20年先も新陳代謝を保ってるか、疑問
@sana021902 そこに載ってたのは、いわゆる「大田区中小企業の、ものづくり力」です／果たして、大田区中小企業のものづくり力が「イノベーション」まで昇華できるのか、疑問はなくもない
「湾岸タワマンは都心に近いから、この先も新陳代謝を保ち続けるよ」という楽観論もある／が、都心エリアでも新陳代謝が途絶えて死んだエリアとかあるしなあ。新宿の戸山団地とか
「新陳代謝」という観点だと、大阪よりも京都、或いは福岡の方が「流入も流出も多い」んだろうな。大学という新陳代謝装置を京都は持ってるし。
湾岸の新陳代謝を危惧するのは、つまり「湾岸がファミリーの街」だからです。一人モンが住めない街は、今はよくても、十数年後には新陳代謝が不全になる
そういう意味では、湾岸に「新陳代謝装置としての、大学」を誘致して、合わせて大学一人モン用の賃貸住まいを用意すれば、それなりに上手くいくのかもしれないが
いくら湾岸タワマン民が「住まいサーフィン志向」で、引っ越し回数が日本平均より多いとしても、ファミリーが一人モンより「腰が重い」のは動かせない事実。どうしても新陳代謝は鈍くなる
@aka1you もっとも、黄昏ニュータウンの近隣(八王子)にそれなりに大学あるんですが、彼らは黄昏ニュータウンエリアには殆ど住まなかったので、新陳代謝効果を全く発揮しなかった
「湾岸タワマンにはファミリーだけじゃなくＤＩＮＫＳ、シニアも住むから、新陳代謝無くなる心配が少ない」説もありますが、いわゆるシングルにとって湾岸は「住みやすい街」とまではいかない。シングルまで包摂する多様性の有無、という点では、どうしても旧市街に負ける
「ザ・東側」なエリア(葛飾とか江戸川区とか)は「ヨソモノ、シングルにはまだまだ住みづらい (マインドヤンキー的価値観)」のに対して、錦糸町とか清澄白河とかの「都心やや東側エリア」は「ヨソモノ、シングルを許容できる程度にまでに成熟」してきたんだろうな
「都心やや東側って、中学受験的には、どうなのよ？」と移住に二の足踏んでる西側ファミリーも、少なくないんだろうな／以前「プラウドシティ池袋本町が、エリアの中学受験率を一気に引き上げた」というエピソードを紹介した。東側も時間が解決していく？
「エリアの飯の上手さ不味さが、不動産価値に影響するのでは？」説／ただ、速水健朗本によると、「100%個人飲食店、地元密着な街が、魅力的」とは限らないとのこと。ある程度はチェーン店がある方が、「街に匿名性がある」とのこと
高円寺みたいな「地元濃度が高い街」は確かに魅力的ではあるが、反面「その濃度の高さに、疲れてしまう」んだろうな。たまにはチェーン店で骨休めしたくなる時もある
@yoma_kenichi 大江戸線の影響力は大きいですな。クリエイティブな港区と、「都心やや東側」が直結された
@PLANETES11 センシュアス・シティ首位が「文京区」／文京区って、震災時は「地盤が固く、都心から歩ける」ことが評価されましたが、その後不動産屋的にはパッとしない／やはり、「愉快なお隣さん」が強烈過ぎるのか
因みに速水健朗本で「文京区は、女性出産年齢が高い」、逆に言えば「高齢出産な女性も、文京区ならママ友同士で『浮く』ことがない」と書いてあったな
飲食店ネタだが、チェーン店で「不味い」というのは、そんなにない／チェーン店なら、万人に受けるレベル、80点までは到達してる／その先、自分好みの100点の店を追求するには、チェーン店では限界。エッジの効いた個人店に頼るしかない
「チェーン店がセンシュアスな個人飲食店より味的に劣る」というのは、結局チェーン店も大企業病で進化スピードが遅いから、という理由なんだろうか？
そもそも、豊洲な人が地元で飲食する場合、「友人や恋人、仲間と飲む」より「未就学児とかと一緒に食べる」ことが多いから、味の優先順位が後回しになるんだろうか
あと、「デベ担当者の度胸」の問題も大きい。どうしても、「過去に実績のない個人店」をテナント誘致するより「ある程度実績のあるチェーン店」を誘致した方が、サラリーマン的には減点評価される恐れが少ない。／そもそも、社内稟議が通りにくいんだろうな
あと、食べる方の思い込みも大きいかも。「仲間とメシでも行くか」という場合に、行き先がチェーン店だと「こいつ、判ってないなあ」と白眼視される／個人店の方が、何故か「わざわざ店を選んだ感」が大きい
「23区格差」とかで、23区毎の年収分析とかされてる／必ずしも「年収」がそれぞれの区の豊かさと比例してる訳じゃない。台東区とか、年収的にはそれほどじゃなくても、自営業者が多くて、年収誤魔化してるから実質的にはもっと豊かだったりすら
あとストックの分析も重要で、確か「金融ストックがもっとも豊かなのは、浜田山」なデータもあったと思うが、そういうのはフロー年収データとズレがあったりする
湾岸クラスタは「フロー年収」は2馬力だったりして浜田山世襲クラスタを凌駕してるが、ストックでは浜田山世襲クラスタに負けるんだろうな
大江戸線が、春日辺りよりもうちょっと北、白山とか茗荷谷辺りを通っていれば、「都心やや東」が復権したように「都心やや北」な文京区が復権してたんだろうか
なんか久しぶりに連ツイした／金曜日に書店で新書二冊買ったからだな
先ほど「文京区は『愉快なお隣さん』のお陰で、不動産的にはイケてない」とツイートしたが、データでは否定されるんだな。速水健朗本によれば、文京区は人口増加率23区中第５位／やっぱり、オペンホウセが偉大なんだろうか
「23区格差」によれば、豊島区の適齢期性比が男性過剰東京一なのに対して、お隣の文京区は若干女性過剰なんだな
