制度創設目的：国の税制支援と、REITの組み合わせで、老朽アパートの除却を進めよう、という話。
【条件】
★大家だけでなく、老朽アパート入居者が全員同意していること
★木造、築５０年以上のアパート
★２３区内に立地、路線価が一定水準以上のアパート
★敷地面積１００?以上３００?以下
【イメージ】
★老朽アパート敷地について、一定期間経過後（例：５年後）に
土地を売却する前提で、信用金庫がREIT発行し、投資家に売却
発行金額は、敷地の路線価評価額
★このREITについては、国（又は自治体）が、
発行額に対して上限３０％まで下落分保証。
★大家（地主）には、路線価の９２％の現金を渡す
残り８％のうち、３％は発行体（信金）の手数料、５％は立ち退き同意金
★国・自治体は、満期到来時の土地優先買取交渉権あり。
買取価格は、REIT発行時の路線価に、「国債利回り＋１％」の利回りを
足し込んだ金額。
→国・自治体が満期時に土地買取を実施した場合、
投資家は「国債利回り＋１％」で資金運用できたことになる。
例＝国債利回り＝２％であれば、買取価格は
当初路線価比、（２％＋１％）×５年＋１００％＝１１５％での買取となる。
★国・自治体が土地優先買取に応じなかった場合、
その土地は競売に回される。
★競売価格が額面（＝発行時の土地路線価）を上回る場合、それをそのまま投資家に償還。
例えば、額面の１３０％で競売されたなら、そっくりそのまま１３０％分を投資家へ渡す。
（この場合、単利計算で６％で回ったことになる）
つまり、土地値上がりの場合、投資家は値上がり益をそのまま享受する。
（但し、土地値上がり局面でも、国・自治体が優先買取に応じた場合は、国債＋１％の運用にとどまる）
★競売価格が「REIT発行時路線価の７０％掛け価格を上回る」場合、
額面がそのまま償還される。（投資家は得もしないが損もしない）
（額面と競売価格の差額は国・自治体が負担）
★競売価格が「REIT発行時路線価の７０％掛け価格を下回る」場合、
額面割れして償還。
例えば、競売価格がREIT発行時路線価の６０％掛け価格だった場合、
償還金額は額面の９０％。（３０％分は国・自治体が負担）
★ただ、実際には、都内の土地が、「わずか５年のうちに、３０％値下がり」するようなことは、
そんなには考えづらい。
なので、投資家サイドから考えれば「元本割れの蓋然性は、ほとんどない」と判断するのでは？
ましては、この場合、もともと老朽古アパートが上モノになっていて土地減価を起こしていたのが、
上モノ（邪魔者）が無くなるので、土地値上がりする蓋然性の方が、高いのでは？
【大家のメリット／デメリット】
★メリット＝現金収入（路線価の９２％相当）
★メリット＝税優遇
★デメリット＝土地・建物所有権喪失
【入居者のメリット／デメリット】
★メリット＝立ち退き同意金が貰える（路線価の５％相当÷入居者数）
（一種の引越し代相当金）
★メリット＝家を探す時間的猶予がある（５年間）
★デメリット＝５年内の退去義務
（借地借家法の保護を外す）
【投資家のメリット／デメリット】
★メリット＝元本保証に近い（安全性が高い）
★メリット＝周辺で再開発が進行したような場合は、土地値上がり益を享受できる可能性あり
（但し国・自治体が優先買取請求しなかった場合）
★メリット＝国・自治体が優先買取請求した場合には、国債利回り＋１％の運用
★デメリット＝地価の３０％以上下落で、かつ優先買取請求非行使の場合、元本割れ
（ただその場合も、丸々損するのではなく、損失の３０％は国・自治体側の負担）
★デメリット＝中途解約が認められていない
第三者譲渡は可能ではあるが、流通市場は未整備なので、転売できる可能性は少ない
【信金のメリット／デメリット】
★メリット＝路線価の３％が手数料収入として入る
★メリット＝大家に対して各種コンサルできる
★メリット＝投資家に対しても各種コンサルできる
★メリット＝入居者が退居するまでの家賃は、信金に帰属する（家賃水準はREIT開始時家賃水準とする）
★デメリット＝手数料収入の枠内で、土地・建物の固定資産税、建物解体費用を負担する
★デメリット＝入居者との管理手間を負担する
（入居者管理のようなこまごま業務があるので、都銀でなく信金の商品にした）
【国のメリット／デメリット】
★メリット＝防災強化になる
★メリット＝土地優先買取交渉権がある（買わなくてもいい）
★デメリット＝競売価格によっては損失を一部被るおそれ
★デメリット＝地主に課税優遇を与える必要あり（税収減）
役人が古アパート街をローラーして、全員同意アパートを探し出し、
そこの大家を説得する運用イメージ？
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類例として「老朽持家戸建除却REIT」も考えてみた
基本的な仕組みは老朽アパート除却REITと共通
★東京２３区内の、木密エリアの一定年数以上経過（例：５０年）した木造戸建が対象
★一定年数経過後に取り壊し
（その時点までに退去義務あり）
★REIT利回りは国債＋α
★国ないし自治体が３割劣後出資
（３割以上下落しなければ元本保証）
★取り扱いは信用金庫
★基本的に期間満了時に競売、国（自治体）に優先買取権
老朽持家戸建除却REITの方が、アパート除却REITより関係者が少ないので、
より捗るような気がする。
家賃をいくらに設定するかが課題ではあるが。
誰かこの辺のスキームをブラッシュアップできないものか？
