http://twilog.org/shinjukujiro/month-1501/allasc-5
1月16日
まとまった手金の運用考えていて、いろいろ調べている。以下候補を列挙／NISAを使ってREIT／NISAを使って薬品株／NISAを使ってみずほ銀株／クラウドバンク・マネオ（クラウド融資）／駐車場運用小口化商品／海外不動産投資／現金の範囲内の不動産投資／ローンでレバ効かせた不動産投資
不動産投資は「アパートローンを借りて、レバレッジを効かせる」というテクニックが使えるが、REIT投資ではローン付けられないからなあ。
1月17日
不動産投資は、うまくしたもので、「木造建物」だと、新築でもせいぜい２０年しかローン引っ張れない／築年数がちょっと経っている木造モノは、これ実質的にキャッシュでないと投資できないんだよね？／築年数経っていてもローンが引けるのは、実質的にRC造モノしか残ってなくて、それだと利回り低い
ワンルームモノだと、新築で投資する場合（ガーラマンション）と中古で投資する場合（日本財託）がある／一見、中古モノの方が、安く物件を仕込めるから有利かな、とも思ったが、「ローンを引っ張る」という観点で考えたら、ガーラマンション的新築投資の方が、より借入期間を長期化できるんだよね
投資不動産検索で、ノムコムが使いやすくて感動してしまった・・・／簡易資金計画シミュレーションも使いやすい
アパート投資・ワンルーム投資で、現時点の収益額が、５年先１０年先２０年先も継続するという楽観的収支計画を立てる勇気が、自分にはない・・・
「マネオ」「クラウドバンク」って、実績的には元本毀損したケースはない、ということでいいのかな？／性格上、「事業立ち上げ資金融資」の性格のようで、貸出期間も１〜２年と短期間／でもこれで利回り５％程度期待できるのであれば、悪くはない
クラウドバンクで自然エネルギー向け融資があったのか。しかも自分が出資した「やまぐちおひさまファンド」より利回りいいじゃん／ちょっと損した気分
以前、「マネオ」は貸出先名を明示していたのに、「行政の指導により」ブラインド（匿名化）したらしい／マネオの最大の特色は「貸出先の顔が見えること」で、顔が見えるから、親近感も湧いて出資検討に前向きになれていた／悪しき行政指導の典型例
ただ、マネオもクラウドバンクも、１年なり２年なりの期間の間は、資金は塩漬けにすることが大前提、つまり、期間内の流動性は期待できない
知る人ぞ知る投資商品に「底地投資」があるらしい。利回り５％とか６％とか、中には１０％のケースも／ただ、滅多に出物が出ない（公売等で出る程度）のと、流動性に乏しい点が難点
分散投資の鉄則に立てば、クラウドバンク（マネオ）に数百万、リートに数百万、薬品株に数百万、というやり方がいいのか。
ETFを勧める経済評論家もいるが、あれも結局投信の一種だから、手数料コストがそれなりに掛かっていると思うから、そんなに有利に思えない・・・
人口が長期トレンドで減少している不動産賃貸投資には、なかなか踏み切れないんだよな。不動産屋の自分がいうのもなんだが／他方、歴史的低金利だから、レバレッジ効かせた投資がしやすい環境でもあるので、悩む
人口が着実に増えているジャカルタとかホーチミンとかの不動産投資の方が、なんだかんだで面白い気がする。新興国リスクについては、これは分散投資でカバーするとして
@aka1you 長島修さんがセブ島投資したのは知っていますが、敢えてセブ島は入れませんでした。結局『リゾート地の不動産は水モン』という偏見があるので／それよりは、『これからのメガロポリス』の方がいいんじゃないかと。メガロポリスだと実需が確実にある
@aka1you あと新興国メガロポリスの鉄板である『バンコク』を敢えて外したのは、タイの出生率が１．６程度しかないと聞いたから。人口増加が確実な国のメガロポリスの方がベター
実はアメリカの不動産投資も悪くないんですよね。何故ならアメリカは先進国で唯一人口が増加する／テキサス州は確実に増加するといわれている。大和ハウスとかがテキサスに進出しているのは賢い選択な訳です／ということでアメリカリートも研究しよう／オーストラリアも人口増えるんだったっけ？
これ前にも書いたけど、敗戦時にGHQが丸の内等、都内不動産を接収していたら、アメリカは膨大な含み益を手に入れたんだろうなあ／新興国の不動産を先物買いするというのは、つまりそういうことですよ
でも、都内の『オールキャッシュで即金で購入出来る金額内の』不動産を、『ガンガン指値を入れて即購入』して運用すれば、まあ損はしないのかもしれない。要は売り急いでいる売り主の『足元を見る』／オールキャッシュの強みを最大限に生かすのがコツ／あわよくば半値にならないかな？
更に言えば、ボロ一戸建てをキャッシュで買って、リノベしてシェアハウスにすれば、相当利回り高くなる・・
実はシェアハウス界隈には知人がいるから(女性)、彼女にリノベと運営を任せる、というやり方もある。自分は立地のいいボロ物件を指値購入する
今思いついたが、中古で地方都市中心部の戸建を買っておいて、１０〜２０年は賃貸で回しておいて、２０年経過したら今の自宅を売ってそちらへ引っ越す、というシナリオもありえるんだよな。
ジャカルタにしても、バンコクにしても、投資用不動産は存在していると思うんだが、それを仲介する会社が、言っては悪いが聞いたことない会社ばかりで怖い／メジャー仲介会社が、この辺の仲介斡旋業務に進出したら、結構ニーズはあると思う
ただ、もはや東京城南城西方面でシェアハウスだとなかなか土地入手できなさそうなので、シェアハウス文化処女地で、まだ価格がこなれていて、かつ人口が安定している名古屋市内地下鉄徒歩圏で戸建を買って、シェアハウスリフォームするのが面白いかも。名城線（環状線）の辺りとか、名大需要等もある
@boreford 実際『今の名古屋』だと、シェアハウス流行らないでしょうね。基本『親許から通う女子』が大多数だし／敢えて『名古屋でシェアハウス』と言ったのは、リニア開業等で、将来は東京から名古屋へ一時転勤するキャリア女子とかが増え、『名古屋圏に親がいない女子が増える』の読み
今のところ地方都市でシェアハウスが定着しそうなのは、名古屋でも大阪でも京都でもなく、実は福岡だったりする。その理由は『九州一円から、女子が単身で上京、もとい上福する』から
@xxxbettyboopxxx 札幌だと積雪荷重で、建物の劣化スピードがハンパないイメージがある・・・
都市の成長という点では福岡の方が札幌より魅力的。後背地の人口が九州（１，０００万人以上）と北海道（５００万人）で違いすぎる／ただ、アジアインバウンドに対する集客力では、一見アジアに近い福岡より、もはや「ブランド化」している北海道札幌の方が強い
例えば移住目的や投資目的で「人口３０万人以上クラスの、駅から徒歩５分圏内の戸建」というのは横断検索できない。都度都度、松山・高松・広島・福岡・熊本・・・と都市を個別指定して検索しなきゃならないから不便／この辺の横断検索機能があれば便利
例えば松山郊外の予讃線駅前物件、https://www.homes.co.jp/kodate/b-3707310000452/… を一旦購入して、ファミリー向けに月５万円程度で貸しながら１５年後に自分が移住するのはトータルでどうなのか、など脳内シミュレーションする訳です／でも少し広すぎるな、もうちょっと狭くても伊予鉄市内線がいい
理想を言えば、伊予鉄市内線徒歩１０分圏内で１，０００万円程度とか。或は広島電鉄市内線（太田川デルタ）１０分圏内で１，５００万円程度とか
宮島線に行けばあるんだな／山陽線とか芸備線は、なるだけ避けたい。紙屋町へ行くのが不便 https://www.homes.co.jp/kodate/b-120820002213/…
@aka1you そういえば利回り降順ソートしたら、上の方は軒並み札幌物件だった・・
@aka1you 札幌駅徒歩３分のマンションとかなら、まあわからなくもない／高利回り物件、軒並み学園都市線沿線だったりする。吹雪で運休になるじゃん
冗談抜きで、札幌は都心半径１キロ圏内に地下道ネットワークを完備させ、マンションも地下１階出入口を設けて「吹雪の時々は地下道通勤」な都市にすべきで、吹雪だと死ぬ学園都市線は順次スクラップすべし
学園都市線沿線の中古建物は、一応「ハコがある」「札幌都心から遠くはない」から、そのまま中を植物工場リフォームして、レタスとか栽培して札幌のスーパーに出荷させた方が利回るかもしれない。北海道は冬季野菜不足で本州から高い野菜入れてるから、チャンスではある
