なんでも掲示板過去ログ １０年５月その３

れ：マンションコンサルタント 投稿者：まる 投稿日：2010年 5月26日(水)11時58分41秒 返信・引用
>>「この住宅メーカーはオススメかどうか」を
>>有料でアドバイスする「コンサルタント」のページにしょっちゅうでくわする。

国家資格である土地家屋調査士の独占業務とは、抵触しないのでしょうか。

ラーメン屋の出店でさえ、コンサルタントがいる時代ですが。

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • -

「怪しげなサイトの例その１」榊淳司オフィシャルサイト 投稿者：スルッとKANTO 投稿日：2010年 5月26日(水)21時24分31秒 返信・引用
http://www.sakakiatsushi.com/

榊淳司の
買ってはいけない
タワーマンション
東京都心編　20物件
2010年4月改訂版

そのタワーマンションは、
資産としての価値がありますか？
そのタワーマンションは、
市場価格に比べて高くないですか？
そのタワーマンションには、
将来お荷物になる共用施設がありませんか？
そのタワーマンションの間取りは、
住みにくくありませんか？
そのタワーマンションの、
20年後30年後が想像できますか？
そのタワーマンションの外観は、
10年後も「見られる」デザインですか？
そのタワーマンションの近くには、
もっといい物件が出来ませんか？
そのタワーマンションの周辺は、
同じ様なタワーが多すぎませんか？
そのタワーマンションの近くに、
日常の利便施設はありますか？
そのタワーマンションは、
本当に便利な場所にありますか？
そのタワーマンションは、
そこに建つ必要があったのですか？

以上のようなことを、十分にチェックして見ましょう。
改めて、不安になったのではありませんか？

このレポート
榊淳司の
買ってはいけないタワーマンション
東京都心編　20物件【2010年4月改訂版】
では、今販売されている
都心のタワーマンション20物件をピックアップ。
以上に上げたようなチェックポイントを中心に、
榊の眼で見たメリット・デメリットのひとつひとつについて、
いつもの辛口でコメントを述べ、
私が「買ってはいけない」と思っている理由を
余すことなく開陳しています。

価格は昨年１０月にリリースした第１版が１８物件・３２ページだったのに対して、
今回の第２版は、５３ページと大幅加筆。
さらにカラー写真などもふんだんに使用しているので、
恐縮ながら値上げをさせていただき
３,９６０円
とそれでもかなりリーズナブルに設定。

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • -

「怪しげなサイトの例その２」マンション購入予定者に不可欠な情報 投稿者：スルッとKANTO 投稿日：2010年 5月26日(水)21時26分43秒 返信・引用
http://fanblogs.jp/iimansion/portal

最近、このブログやＱ＆Ａサイト「マンションってどうよ？関東版」を
ご覧いただいた方からのお問い合わせが増えておりました。
「有償にてどのようなサービスを提供されているか」とのお問い合わせも
多数寄せられるようになりましたので、表だって公表しておりませんでしたが、
本日、この場において有償のサービスについて、公表致したいと思います。

尚、ご要望やお問い合わせ、サービスのお申込み等につきましては、
本ブログの左下の「メール問合せフォーム（ＳＳＬ対応）」より、頂戴できれば幸いでございます。
（尚、無償にて提供しているものとしては、一般論での回答となりますが、
従来通り「マンションってどうよ？関東版」のサイトへ、ご質問を投稿いただければ、
私の方では高い確率では回答をしております。引き続きご活用いただければと思います。）

１．メール相談 ⇒ ３,０００円 （３回または、３問まで：受付後３０日内、自由）
２．個別面談 ⇒ ９,０００円 （５０分：１回）、１３,０００円 （８０分：１回）
３．重要事項説明書・売買契約書等のチェックサービス ⇒ ３５,０００円
　　（解説書を郵送か宅配で納品する場合）
４．重要事項説明書・売買契約書等のチェックサービス ⇒ ４５,０００円
　　（当オフィスにて個別面談により解説する場合：所要時間５０分）

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • -

「怪しげなサイトの例その３」住まいサーフィン 投稿者：スルッとKANTO 投稿日：2010年 5月26日(水)21時33分26秒 返信・引用
http://www.sumai-surfin.com/

値引き住戸の隠密裏での紹介
値引き住戸をオープンにせず、その物件を検討頂けそうな会員限定で、
メールにて紹介しています。その物件をマイページにブックマークしたり、
希望条件が合致している方にこっそり教えています。
また、その住戸を購入された方に３万円のキャッシュバックを行います。

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • -

「怪しげなサイトの例その４」ネクスト・アイズ 投稿者：スルッとKANTO 投稿日：2010年 5月26日(水)21時38分4秒 返信・引用
http://www.nexteyes.co.jp/

ネクスト・アイズ（株）は、家を建てる会社ではありません。
お客様と家を建てる会社の間に入って、
総合的な視点でコンサルティング業務を行う会社です。
有資格者であるコンサルタントが、お客様の家族構成、ライフプラン、ご予算、
家づくりの趣味趣向など様々な情報を共有し、お客様の将来を見据えた家づくりや
資金計画をご提案していきます。
売り手ではないからこそできる、中立的立場からの、プランや見積もりのチェックから、
施工会社の選定、建築中のトラブル・クレームまで、様々なご相談をいただけます。
何から始めたら良いかわからない方のために初回相談（2時間程度：5,250円）も
ございますので、お気軽にご相談下さい。

ネクスト・アイズのコンサルティングサービスは、必要なサービスのみ部分的にご利用いただくこともできます。
スポット料金とは、コンサルティングサービスを一部分だけご利用する際にかかる料金です。
その場合、料金はご利用の都度ご精算いただきます。あらかじめご了承ください。
※“家づくり仲介システム”をお申し込みいただいた場合はスポット料金は一切かかりません

スポット料金一覧 初回相談 1回： 5,250円
資金計画 1回： 31,500円
業者紹介立会い 1回： 52,500円
プランチェック 1回： 52,500円
見積り・仕様書チェック 1回： 73,500円
見積り比較表の提出 1回： 73,500円
契約書・重要事項説明書の事前チェック 1回： 52,500円
オプションメニュー 現場施工の確認調査（4回の調査と報告）
目視中心の施工の確認調査。報告書付き 1式： 315,000円
顧問税理士による税務一般相談　２時間程度 1式： 31,500円
インテリアコーディネーターによるコーディネート相談 1式： 52,500円
簡易敷地測量＋簡易地盤調査（100m2、3箇所） 1式： 52,500円

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • -

「怪しげなサイトの例その５」ハウジングサービス〜住まいづくりのコンシェルジェ 投稿者：スルッとKANTO 投稿日：2010年 5月26日(水)21時41分10秒 返信・引用
http://hmk-polaris.web.infoseek.co.jp/index.html

戸建注文住宅で競争入札を実施する新しいシステム。
住まいのコンシェルジェが、経済設計と地元工務店への相見積でコストダウンをサポートし、
ハウスメーカーよりもローコストで性能の高い一戸建て注文住宅を可能とするサービスです。
どこに頼めばいい家が建てられる？もっとローコストで建てられない？
そんな一戸建て注文住宅建設の悩みをプロが解決。欠陥住宅の心配もゼロへ！

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • -

文京区　その他 投稿者：あじあ号 投稿日：2010年 5月27日(木)02時51分36秒 返信・引用
●私が予約したのは、シビックセンターではなく、文京区立図書館内にある会議室ですよ。

＞★以前「新宿区が絶対高さ制限の導入を検討している」というニュースがあっ
たとき、某社内では、「まさかそんな劇薬を新宿区が導入できる訳がない、大混乱必至だから、ありえない」と「タカを括っていた」。
それが、実際に導入されて、大騒ぎになった。
なので、「役人の机上の空論」でも、「ありえない」と断定するわけには行かな
い。
●掲示の意味がよく判らないです。「絶対高さ制限」とは何ですか？
　建築基準法等の既存の法令には、高さ制限はないのですか？
　また、それが何故劇薬なのですか？目的は何で、何故混乱するのでしょう？
　「役人の机上の空論」とのことですが、区議会等で条例化されたものではない
のですか？　そうだとすれば、「役人の」ではありません。

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • -

調べればわかること 投稿者：スルッとKANTO 投稿日：2010年 5月27日(木)08時35分49秒 返信・引用
絶対高さ制限は都市計画で定める「高度地区」により指定されるので、
議会の議決を経ずに、区長権限で改訂できます。

区内の８割の地域に対し、最高高さを20ｍ、30ｍ、40ｍ、50ｍ、60ｍの
どれかが指定されます。
つまり、区内の８割の地域において、いわゆる「超高層マンション（６０ｍ以上）」や
高層オフィスビルの建築が不可になります。

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • -

調べてもわからないこと 投稿者：スルッとKANTO 投稿日：2010年 5月27日(木)08時46分27秒 返信・引用
なぜ今回の措置がデベに大混乱をもたらしたか？
ネットには決して掲載されていないことですが、
デベ各社の用地取得方法は、都心部と郊外では違うのです。

例えば、三鷹市とか板橋区とか松戸市において用地を取得する場合
（概ねマンション用地）、「土地を売りたい」という地主が１人いて、
その地主に買い付けを出せば取得できます。

地主は先祖からの土地持ちだったり、工場を閉鎖する企業だったり、と
様々ですが、要は地主は単数であり、そして「売る意思がある」

なので、用地取得に要する期間は短い（長くても数ヶ月）。

一方、新宿区とか港区で用地取得する場合（立地によってマンション用地になったり
オフィスビル用地になる）、「複数の地主に対して、こちらから売ってくれ、とお願いする」のです。
要は「売りたくもない地主に対し、半ば強引に買収交渉を仕掛ける」のです。
（口が悪い人は、これを「地上げ」という）
都心部であれば、苦労して複数土地をまとめて大規模建物を建てれば、
手間の数倍の収益をもたらします。

しかし、地主の中で、買収にスグに応じる地主もいれば、
なかなか応じない地主もいる。
なので、新宿区等の都心部では、用地取得に数年は要するのがザラです。
その途中段階で俯瞰すれば「取得済み土地が虫食い状態」になっています。

ということで、某デベの場合、「用地買収の途中段階」の「虫食い土地」を
新宿区内に複数抱え込んでいて、その段階でのいきなりの都市計画変更なので、
「事業計画がパーになった」ということで、大損こいたわけです。

まあ、区長の政策変更を読みきれずに計画を進めたデベがアホだった、と
いわれれば、それまでですが・・・

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • -

入札制度による移転費全額国負担の「限界集落移転促進法」 投稿者：スルッとKANTO 投稿日：2010年 5月27日(木)20時25分30秒 返信・引用
要は、移転費用を全額（概ね１，０００〜２，０００万円）拠出するので、
住民全員同意が得られた限界集落から畳みましょうというお話。

【条件】
★１都３県、愛知県、大阪府以外に位置する限界集落住民が対象
★集落居住者全員（住民票ベース）、及び登記簿上の土地建物所有者が
　移転に同意していることが必要
★土地・建物について、キチンと登記処理がなされていること。
　なお、建物については、３０?以上の面積を有すること
★人口集中地区、若しくは市町村役場から半径５００ｍ以内の地点に
　引っ越すこと

【方法】
★土地所有者に半額、建物所有者に半額を支払う。
　（なので、土地と建物の所有権が異なる場合は、支払先が変わる）
　夫が持分２分の１、妻が持分２分の１、という場合は、夫に半額妻に半額払われる。
★「国に土地・建物を売り渡し、その売買代金として費用が支払われる」
★支払い時期は、契約時半額、引渡し時（＝引越時）半額
　国は最後の半額は、「引越が完了している（住民票が移転している）」ことを
　確認してから支払う。
★資金の流れとしては、契約時に支払われる半額で以って、
　人口集中地区の戸建ての頭金とし、残額は「つなぎローン」を借り、
　引越完了時に、国から貰った残金でつなぎローンを消す。

【実施主体】
国の税金から支払われるが、選考や支払い手続きなどの事務作業は、
現場に近い県が行う。

なので、国は、県内に存在する限界集落内世帯数に応じて、
移転費用を県に按分配分する。

※豪雪地帯の県に厚く助成せよ、という意見もあるが、
　豪雪地帯でない県の場合、台風大雨被害がありうるので、
　北日本も南日本も平等にする。

【集落選考】
入札方式を採用

A集落＝４戸が「１，２００万円」で同意
B集落＝３戸が「１，２１０万円」で同意
C集落＝５戸が「１，２３０万円」で同意
D集落＝４戸が「１，２４０万円」で同意
E集落＝３戸が「１，２５０万円」で同意

ここで県が抱えている予算が「２億円」の場合、
?A集落〜D集落までを対象にした場合の支払額＝（４＋３＋５＋４）×１，２４０万円
　＝１９，８４０万円
?A集落〜E集落までを対象にした場合の支払額＝（４＋３＋５＋４＋５）×１，２５０万円
　＝２３，７５０万円
となり、?＜２億円＜?なので、
「A〜D集落を対象とし」（E集落落選）、「１，２４０万円を、A〜D集落に配布する」
ということになる。

こういう公的事業は、従来の行政の思考パターンなら
「移転費用の半額を助成」というケースが多く、
実際、そういう制度を国交省は用意しているようである。

しかし、東京都の耐震補助なんかもそうだが、こういう「半額補助」は、
「半額は自己負担になる」点が嫌われ、なかなか導入されない。
（結構、予算を余らせるらしい）

予算を用意しているのに使われずに政策目的を実現できないのであれば、
少しでも政策目的が実現できるようなスキームに変えた方がいいのでは？

また、「入札制度」を導入することによって、
少しでも「安く移転する」集落をチョイスしていけるので、
政策実現効率が良い。

更に工夫した点は、「家の大きさに係らず、土地の大きさに係らず、世帯人数に係らず、
売買価格を一律にした点」である。
従来の行政の思考パターンであれば、それぞれの不動産について、
「土地を測量し、建物を測量し、不動産鑑定士を交えた適正価格で買収する」
という手筈を取るだろうが、限界集落のような「二束三文」の土地建物の場合、
「土地家屋調査士や不動産鑑定士の人件費だけで、下手すれば不動産価格以上のコストが必要」になる。

なので、「当事者が申し出た価格が、適正価格」という「一種の割り切り」を行うことによって、
「鑑定調査コストの極小化」を図れるのである。

更に、「移転先住宅については、各自が探し出す」という仕切りにしている。
従来の行政であれば「移転先の公営住宅を確保してから」となるだろうが、
中には公営住宅じゃなく、
「これを機に嫁夫婦が暮らす県庁所在地へ引っ越す（手金は二世帯住宅建替え費用に充当）」
という人もいるだろう。
そういう場合に、「公営住宅を用意したが、結局入居予定者が素通りして、公営住宅が無駄になった」
というロスを避けることができるし、又、公営住宅じゃなく民間住宅を活用することによって、
素早い転居が可能になる。

こういう「個人向け公的政策には、半額補助じゃなく、入札制度を活用せよ」
というのは
http://www.geocities.co.jp/HeartLand-Keyaki/7891/p/157.html
も参考にされたし。

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • -

あじあ号さまには申し訳ないが 投稿者：スルッとKANTO 投稿日：2010年 5月27日(木)21時00分16秒 返信・引用
http://osaka.yomiuri.co.jp/shinsaimirai/sm100526a.htm?from=ichioshi
グラッときたら・・・「火の始末」より「けが防止」
地震の退避行動 文科省検証
　大きな地震発生時に身を守るためにとる行動（退避行動）の有効性を検討していた
文部科学省の専門家部会は２５日、揺れの最中には、これまで推奨されてきた
「火を消す」「非常口を確保する」よりも無理して動かず、
頭を保護するなどけがの防止を最優先すべきだとする報告書をまとめた。
　地震に見舞われた時、広く知られる「グラッと来たら火の始末」の標語のように
動いた結果、家具の下敷きになったり、割れたガラスでけがをしたりする例が
たびたび報告されている。こうした昔からの伝承や経験則に基づく行動が、
地震時の退避行動として適切か、専門家部会は過去の学術研究をもとに検証した。
　報告書によると、震度６級の大きな揺れになると７〜８割の人は動けなくなり、
動けたとしても、行動は制限されているとして、「机の下への避難」は、
近くに机がない場合は「推奨できない」と判断した。
「火を消す」については、都市ガスで自動消火が普及しているため優先度は低いとした。

http://mainichi.jp/select/today/news/20100526k0000m040070000c.html

地震退避行動：「火の始末」も見直し　文科省作業部会
2010年5月25日 20時27分
　「グラッときたら火の始末」は勧められない−−。
文部科学省の作業部会は２５日、大地震発生時に身を守るための行動を盛り込んだ
報告書案をまとめた。阪神大震災などの巨大地震やその再現実験で得た分析、
緊急地震速報開始を踏まえ、これまで推奨されていた行動の妥当性を
国として初めて見直した。報告書は３１日に上部委員会を経て、都道府県教委などに配布される。
　震度５程度で半数の人が行動困難を訴え、震度６弱以上ではほとんど動くことが
できないとされる。作業部会は行動と被害の関係について解析した約８０件の文献を検証した。
　火の始末では、これまで火災が多発した関東大震災での教訓から、
すばやく火を消すよう推奨されてきた。しかし、消火を優先して避難が遅れたり、
とっさにコンロの火を消そうとしてやけどを負う人が多いことが分かった。
また、都市ガスの自動遮断装置も普及し、作業部会は
「火を消すのは揺れが収まった直後」と結論づけた。
ただし、目前にコンロやストーブがあり、消火可能の場合は、
小さい揺れの段階で火の始末をするとした。

・・・ということで、

http://www.geocities.co.jp/HeartLand-Keyaki/7891/coffee/72-9.html
＞地震時のガス器具の扱い　投稿者：（削除） 　投稿日： 9月 5日(月)12時30分36秒
＞直ぐに火を消せ！だそうです。
＞（ガス会社社員談）
＞マイコンガスメーターもある程度安心だが、信じ込まれたら困るとのこと。

に対して、国を挙げて「ガス会社包囲網」が敷かれている次第です。

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • -

下の件 投稿者：まる 投稿日：2010年 5月27日(木)21時40分19秒 返信・引用
揺れの最中と揺れがおさまってからを混同してませんか？

文科省の提言は、揺れの最中に無理をして消すことはないという趣旨。

>>また、都市ガスの自動遮断装置も普及し、作業部会は
>>「火を消すのは揺れが収まった直後」と結論づけた。

揺れがおさまってからは消火を優先しないといけません。

小生の経験からして、揺れの最中に火を消しに行く人は
少数派でしょう。

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • -

管理人さまへ 投稿者：なかだ 投稿日：2010年 5月27日(木)23時16分43秒 返信・引用
他の方のずっと以前の書き込みを出してあれこれ「ほら、私のいったとおりでしょう？」というのはいいのだが、それなら「大相撲の三賞」の件はどうしましたか？

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • -

北陸鉄道の赤字 投稿者：まる 投稿日：2010年 5月28日(金)00時03分22秒 返信・引用
ローカルネタ。2010年3月期決算。

北陸鉄道の鉄道事業部門の売上は5億3700万円、営業赤字は約１億円。
営業赤字の内訳、石川線（13.8キロ）約6800万円、浅野川線（6.8キロ）約3000万円。

鉄道資産の固定資産税が年間4000万円、減価償却6000万円。
鉄道資産を自治体が保有する上下分離方式を自治体に働ききかけているという。

この数字を見ると、上下分離なら黒字化できるのだろうか・・・・。

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • -

(無題) 投稿者：- 投稿日：2010年 5月28日(金)20時47分25秒 返信・引用
> よく、都会に郵便局が相当な高密度で設置されているのを見ると、
> 数局を集約して大規模局を設置したほうが利用者にとっても
> かえって便利（現状だと局ごとの混み具合が行ってみないとわからないので）
> なのにと思います。

郵政改革の目玉でした。なぜかマスコミは過疎地域の話しかしませんでした。
政権交代でおじゃんになりました。以上。

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • -

上下分離 投稿者：あじあ号 投稿日：2010年 5月29日(土)13時10分47秒 返信・引用
>北陸鉄道の鉄道事業部門の売上は5億3700万円、営業赤字は約１億円。
営業赤字の内訳、石川線（13.8キロ）約6800万円、浅野川線（6.8キロ）約3000万円。
鉄道資産の固定資産税が年間4000万円、減価償却6000万円。
鉄道資産を自治体が保有する上下分離方式を自治体に働ききかけているという。
●そうか、上下分離とは、実質的には、固定資産税の免除と鉄道施設（土地と背線路）費用を行政等が負担することか。
赤字ローカル線でも固定資産税は免除にならないのか？厳しいな。
廃線になったら、地域経済が危ないので、何とかならないのか？

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • -