不動産よもやま話（２８）個性的住宅の価格

不動産よもやま話（２８）個性的住宅の価格
（なんでも掲示板　０５年１０月　投稿済）

まち・むら・そしてたびのページのトップへ戻る

コーヒーブレーク目次に戻る

不動産よもやま話トップへ戻る

                                                                                                                                                              • -

この文章への感想・反論・コメントはなんでも掲示板で受け付けています。

                                                                                                                                                              • -

個性的住宅の価格 　投稿者： ｽﾙッとKANTO 　投稿日：10月13日(木)12時47分16秒

http://www.yomiuri.co.jp/national/culture/news/20051013i404.htm
＞荒川修作氏が企画、曲線多用のユニーク集合住宅分譲へ

＞「三鷹天命反転住宅」と名付けられた集合住宅は、３階建て全９戸。
＞リビングダイニングを、円筒形のシャワー室、立方体の寝室、円形の畳が
＞敷かれた和室、そして球形の書斎が囲む斬新な間取。さらにリビングの
＞床は傾き、凸凹している。

＞今回完成する集合住宅の１戸当たりの広さは約６０〜７０平方メートル。
＞最終的な販売価格は決まっていないが、周辺のマンション相場（４０００万円前後）の
＞約２倍になりそうだという。

＞「マンションとしては高いが、美術作品としては安い」という“荒川ファン”もいて、
＞購入に関する問い合わせが荒川さんの事務所などに相次いでいる。

以前日経にも出ていたが、「あえてバリアフリーに背を向け、「バリアビルド」している」
のがこの人の作品。
「安易なバリアフリー化は、高齢者の注意力の退化を招き、かえって身体能力の低下を招く」
という逆張り理論を展開。
実際、彼の家で身体能力低下の防止効果が現れたらしい。

彼の理論の是非は置いておいて、気になるのは価格。
８，０００万円のマンションというのは、果たして妥当なのか？

１．銀行の担保価値はどうなる？
　　通常の場合なら掛け目８割として３，２００万円まで三鷹地区のマンションには
　　融資するだろう。
　　しかし、このマンションの担保価値を考えると、いくら個性的だからといっても、
　　担保価値が８，０００万円×８０％＝６，４００万円にはならない。
　　頑張っても周辺相場４，０００万円×８０％＝３，２００万円が上限。
　　むしろ、「個性的＝使いづらい」ということで担保掛目は低くなるのではないか？

　　銀行は「オーソドックスを好む」のである。

２．将来の中古市場は？

　　何かの事情で売りに出したい場合でも、他のマンションなら２，５００万円の
　　値が付く場合でも、このマンションが倍の５，０００万円で売れてくれるとは限らない。

　　たまたま購入希望者が荒川ファンなら５，０００万円出してくれるだろうが、
　　一般客なら２，５００万円でも買わないだろう。

　　なので、中古市場に出す場合は「不動産」としてではなく「美術品」として
　　気長に購入者を待つしかない。

　　賃貸に回す場合も同じである。

３．相続税評価

　　これが一番難しい。

　　この住宅を「不動産」として評価した場合、相続税評価は
　　４，０００万円×減価償却率×相続税掛け目×使いづらさ減率、となる。
　　しかし「美術品」として評価した場合、
　　８，０００万円×減価償却率×相続税掛け目となる。

　　恐らく、相続税係員によって評価が割れるのではないか？
　　恐らく今頃三鷹税務署内では、「相続税評価をどうしよう」ということで
　　担当者同士で打合せしているに違いない。
　　内心、
　　「こんな迷惑な建物をウチの管内に作りやがって・・」と毒付きながら。

                                                                                                                                                              • -