不動産よもやま話（３１）原野商法の土地

不動産よもやま話（３１）原野商法の土地
（なんでも掲示板　０６年０４月　投稿済）

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原野商法の土地 投稿者：ｽﾙッとKANTO 投稿日： 4月 4日(火)19時09分11秒


http://itaru-m.hp.infoseek.co.jp/keihanshin/top.htm
の「三田市」の中で書いているが、兵庫県の三田市・東条町・小野市の辺りでは、
「都市計画区域外」の、「山林」が分譲されている。
小生は平成７年〜８年に掛けて、阪神大震災被災者が購入したこの「原野」を舞台に
住宅受注を受けた経験があるので、忘れないウチに書いておこう。
（そろそろ１０年以上経過するので、「時効」が成立するので）

山林というのは、ホントに「山林」であり、木を伐採しなきゃいけないし、
斜面を何とかしなければいけない。

斜面に擁壁を設けて土圧を抑える、というのは、実は相当に大変な工事である。
原野自体は数十坪が数百万円で買えるが、擁壁工事で１千万円〜２千万円かかることも
珍しくない。
「住宅建築も造成込みで２，０００万円程度」と目論んでいた被災者は、
予算が倍になることに愕然とするのである。

また、当然下水道は来ていないし、上水道とかも引込工事費が掛かる。
小生は経験がないが、中には電気の引き込みに相当の費用が掛かった
ケースもあるらしい。

で、この先はあまり話したくはないのだが、
この原野で「脱サラして喫茶店を開きたい」というお客様がいらっしゃった。
建物のラフな見積もりを行って仮契約を行い、その方は会社を退職し、
住んでいたマンションも売却した。

しかし、詳細な見積もりを行うと、どんどん予算が膨らむ。
先述の擁壁も予算オーバーだったのだが、最大の誤算は、
「喫茶店の場合、保健所がうるさくて、上水や浄化槽などは
　一般住宅よりも高規格のものを入れないといけない」ことであった。

顛末だけ書けば、結局予算オーバーにより喫茶店計画は断念となり、
ウチの一番安い家を建てることに計画変更した。
（マンションを売却したので、住むところがないのである）

この時ばかりは、お客様から「話が違うじゃないか！」と猛抗議を受けた。
よく裁判沙汰にならなかったものだ、と今になって思う。
・・というか、さすがにこの時は「責任とって会社を辞める」ことを真剣に考えた。
他に被災者案件を抱えていたので、小生が逃げてしまえば
「路頭に迷う」（オーバーな表現だが）被災者が結構いたので、
辞めるに辞めれなかったのだが。



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山林は開発可？ 投稿者：あじあ号 投稿日： 4月 4日(火)22時36分44秒


不動産屋さん御苦労様でした。まだ辞めないで下さいね。
>「都市計画区域外」の、「山林」
ここに家が建てられるのでしたっけ？
市街化調整区域は立てられないのは有名ですが、市街化調整区域は都市計画区域の中の
話ですよね。
「山林」で、開発できるのですか？うーん不勉強だったなあ。




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いつでも辞める覚悟はできてますよ 投稿者：ｽﾙッとKANTO 投稿日： 4月 5日(水)07時36分29秒


ただ、「辞めたい」と強く思っている時って、仕事が忙しいときなので、
「お客様に迷惑を掛けられない」ということで、辞められないんですよね・・

ということで、引き止めないように＞あじあ号様

因みに開発規制があるのは「農地」です。
地目「山林」はいつでも「宅地」に変えられます。

で、想定外の地域が開発されてしまうので、三田市が頭を抱えた、という話。
「京阪神の歩き方」を読んで下さい。




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都市計画区域外の山林 投稿者：まる 投稿日： 4月19日(水)17時02分46秒


亀レスですが、都市計画区域外の山林では、都市計画区域内の市街化調整区域と異なって、
建築が可能とのことでしたが、この場合、建築確認申請も必要ないのでしょうか。



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いずれの場合も建築確認は必要ですよ 投稿者：ｽﾙッとKANTO 投稿日： 4月20日(木)08時26分0秒


市街化調整区域の場合は、
「従前に建物があって建て替える」という場合でなければ
確認が不受理になり、都市計画区域外では
確認が受理される、ということです。



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れ：建築確認 投稿者：まる 投稿日： 4月20日(木)08時39分56秒


こんな記述があるのですが

都市計画区域外では、建築確認申請書の必要はありませんが、床面積が１０平方メートルをこえる場合は工事届が必要となります。
　　ただし、特殊な建築物、木造建築物３階建て以上、木造以外の建築物２階建て以上の場合 は、建築確認申請書が必要となります。

http://www.city.murayama.yamagata.jp/0210toshiseibi/kurashi/sintikubutu.htm