不動産よもやま話（３４）公団公営団地を再生せよ

不動産よもやま話（３４）公団公営団地を再生せよ

（なんでも掲示板　０６年０１月・０２月　投稿済）

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公団公営団地を再生せよ 　投稿者： ｽﾙッとKANTO 　投稿日： 1月12日(木)08時44分56秒

先日の日経によれば、首都圏の公団・公営団地の７分の１が
「空室」らしい。
実際、殆ど人が住んでいなくて「廃墟」と見まがうような
団地も結構ある。

民間の賃貸アパートの場合、空室だと自分の収入に直結するから、
必至になってリニューアル（又は建て替え）する。
今ではウォシュレットは当たり前である。
しかし、公団公営では、多少空室になっても「気にしない」。
建て替えのインセンティブが働かないから、
「バスはあってもシャワーはなし」という信じられない仕様が
堂々とまかり通る。

まずは水回りのリフォームだけでも行うべきで、
★シャワーの取り付け（多分ユニットバスの総取替えになる）
★ウォシュレットの取り付け
★エアコンの取り付け
★オートロックの取り付け・インターホンの取り付け
などは空室住戸から順次実施すべきだ。

あと、「見てくれ」も大事なので、タイル貼りに外観変更したいところである。

空室が増えている最大の理由は
「５階建てなのにエレベーターがない」ことが理由である。
（これが特にお年寄りに嫌われる）
理想を言えばエレベーター設置工事を行いたいところだが、
費用が嵩み、かつ工事期間中は階段封鎖になり仮住まいが必要になるので、
なかなか難しいところである。
なので、エレベーターがなくてもさほど問題ない若者を呼び込むしかないのである。

一方、「駐車場の少なさ」を問題にする意見もあるが、今後国民の自動車保有台数は
高齢化のために減少が予想されるため、無理して駐車場を増設する必要はないだろう。

学生などがもっと公団団地に住めるようにアピールすべきだ。
いままで団地の入居者としては
「ファミリーかお年寄り」を想定していたのだろうが、「学生」も想定して、
大学の学生課にアピールすべきだ。
それとも入居資格上、学生の入居を排除しているのか？
ならば、できるだけ資格要件を緩和すべきだ。

今までは
★リッチな学生は民間のバストイレ付き新築マンションに住み
★「ビ」な学生は築年数の古いボロアパートに住む
が相場であった。
しかし、「築年数の古いボロアパート」というのは、姉歯物件に
勝るとも劣らない「素敵な耐震性」を保持している。（皮肉だよ）
阪神大震災では、ボロアパートに入居した学生が何名も犠牲になった。

公団公営物件は痩せても枯れても鉄筋コンクリなので、幸い耐震性はある。
なので、学生をボロアパートに追いやるのではなく公団物件に住まわせるべき
なのである。

それから、ファミリーが住むには公団標準の２DK・３DKは狭すぎる。
DKを改造してLDKにして、広さも７０〜８０?は欲しいのだが、現状では
５０〜６０?で、あまりにも狭い。

ならば、発想の転換で、隣住戸との間仕切りを変更すればいい。
つまり
１０１号室＝６０?
１０２号室＝６０?
１０３号室＝６０?
１０４号室＝６０?
だったのを、
１０１号室＝６０?
１０２号室＝８０?
１０３号室＝４０?
１０４号室＝６０?
にする（１０２号室・１０３号室間の間仕切りを変更する）

先述の学生などには、６０?はむしろ広すぎるのであり、
そういう学生は１０３号室の４０?を選択するだろう。
で、ファミリーは８０?の１０２号室を選択する。

このような柔軟な発想で公団公営住宅を再生すべきだ。
というのは、公団公営の団地というのは、それなりに社会インフラが
整備されているところであり、そういうインフラを放棄するのは
「勿体無い」からである。
たとえ首都圏といえども、こういうインフラを放棄して別途新築賃マンを
せっせと作り続けるような体力はない。（インフラ維持能力はない）
なので、公団公営団地という「財産」の有効活用を真剣に考えるべきだ。
先述の「ボロアパート対策」の面でも、代替住戸としての公団公営住宅の
本格活用が期待される。

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れ：公団公営団地を再生せよ 投稿者：あじあ号 投稿日： 1月12日(木)23時07分41秒


＞しかし、公団公営では、多少空室になっても「気にしない」。
＞建て替えのインセンティブが働かないから、
＞「バスはあってもシャワーはなし」という信じられない仕様が
＞堂々とまかり通る。
私も、公団公営住宅が、今の民間マンションに比べ水準が低すぎることが問題だと思う
のですよ。（私の住宅も、ある意味公営なので、特に水回りが悪いので参っている）
何故、レベルアップが出来ないのでしょうか？また、５階建てなのにエレベーターが
無いのは何故なのでしょうか？
住宅難でどうしようもなかった時代ならともかく、空き部屋がある時代に何故、
公営住宅はレベルが低いのでしょうか？理由を御存じの方おられますか？



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最近の公団住宅の例 投稿者：時を娶ろ 投稿日： 1月15日(日)03時08分20秒


河田町コンフォガーデン
　フジテレビ跡地に建設
　３０階建て
　１Ｋ〜４ＤＫ
　43.13平米〜99.38平米
　月額141千円〜336千円
　床暖房（東京ガス）・インターネット（ＮＴＴ−ＭＥ）設備あり
アクティ汐留
　汐留貨物駅跡地に建設
　５６階建て（ただし、公団住宅としては４４階まで）
　（４５階から上は住友不動産に賃貸し、同社が内装して民間賃貸住宅として供給）
　１Ｋ〜３ＬＤＫ＋Ｓ
　43.34平米〜104.07平米
　月額145.3千円〜340.4千円
　床暖房（東京ガス）・インターネット（ＮＴＴ−ＭＥ）設備あり
シティコート目黒
　国立予防衛生研究所跡地に建設
　１３階建て
　１Ｋ〜２ＬＤＫ＋Ｓ
　39.36平米〜96.30平米
　月額139.9千円〜320.9千円
　床暖房（東京ガス）・インターネット（ＮＴＴ−ＭＥ）設備あり



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公団公営住宅 投稿者：なかだ 投稿日： 1月13日(金)09時58分51秒


公団住まいです。

＞何故、レベルアップが出来ないのでしょうか？また、５階建てなのにエレベーターが無いのは何故なのでしょうか？

まず、レベルが低い、エレベータがないのは古いものです。
比較的新しいもの（平成になってから建てられたもの）はレベルはそれほど低いとは感じていません。
ただし、そのような新しいものは家賃が高いのです、民間に比べて。
一方古い公団はとても安いけど古くて使いづらくレベルも低い。
古いものの設備リニューアルは水回りなど順次行っていますが（そのつど家賃が上がる）、いまさらエレベータを新たに設置せよというのはさすがに構造上無理。
それなら立て替えたほうが楽ということになります。
エレベータといえば、古い公団でも高層のものはさすがにエレベータはありますけれど、なんとすべての階に止まらず、３階に１階しか止まらないという信じられない住宅があります。

不動産のはやりすたり 投稿者：スルッとKANTO 投稿日： 1月16日(月)06時07分54秒


仕事で今日・明日はレスできません。

さて、
＞エレベータといえば、古い公団でも高層のものは
＞さすがにエレベータはありますけれど、なんとすべての
＞階に止まらず、３階に１階しか止まらないという
＞信じられない住宅があります。

これは別にお金をケチった訳ではなく、共用廊下を減らして
できるだけ北向きの部屋を（共用廊下ではなく）直接外に
面させるための設計の工夫で、俗に「スキップフロア方式」と
言われます。

公団に限らず、昭和４０年代のマンションには民間でもよく
用いられた手法です。
南茨木の「ハイタウン」シリーズは阪急により、この手法で
建てられました。（元居住者談）

不動産業界では「はやりすたり」があって、当時はスキップフロアや
メゾネット（マンションなのに専用部が２層構造）とかがはやりましたが、
最近では全然はやりません。

従来、ＬＤを通って部屋にアクセスするプランが主力だったのが、
バブル期では
「パブリックゾーン（ＬＤ）を通らずにプライベートゾーン（部屋）に
　直接できるのが良いプランだ」
として、俗に「Ｐ−Ｐ分離」というコンセプトがメーンになりました。
しかし、その後「Ｐ−Ｐ分離では、子供が知らない間に外出・帰宅したりして、
家族のコミュニケーションが取りづらくなる」という批判が出てきて、
最近では以前ほどＰ−Ｐ分離至上主義にはなっていません。



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公団空き住戸を宿泊施設に 投稿者：スルッとKANTO 投稿日： 2月 4日(土)08時31分2秒


以前コーヒーブレークで「東京に民宿を！」と主張し
http://itaru-m.hp.infoseek.co.jp/coffee/165.htm
一方で公団住宅の有効活用を訴えた。

この２つ、セットにすればどうか？
つまり、多磨ニューとかの公団や市営の空き住戸を、
公営宿泊施設に転用するのである。

宿泊施設にする場合、「料理を出せ」とか東横のような
「バリアフリー対応にしろ」とか、いろんな要求があるのかも
しれないが、その辺は「特区」にして規制をかわす。

部屋には最小限の家電（エアコン・冷蔵庫・テレビ・洗濯機・掃除機）と
ベッド＆布団だけ用意する。

アメニティグッズ（石鹸・シャンプー・タオル）は宿泊者が自分で用意する。
部屋のゴミは各自が捨てるようにする。

で、カギの授受と宿泊代支払いは近くのコンビニに委託する。
月に１〜２回はトイレットペーパーの取替とか部屋のチェックを行う。

料金は１人宿泊でも２人宿泊でも、何人宿泊でも３，０００円とする。
（但しベッドは２人分しか用意していない。それ以上は雑魚寝）
大人数で宿泊する場合、圧倒的に割安になるので、家族連れとかを
中心に結構利用されるだろう。

一方、運営側から考えると、稼働率６６％として、６万円/月の収入が見込める。
ボロ団地で遊ばせるよりは、マシだろう。
というか、普通に貸すよりも採算取れていたりして。

別に多摩市や松戸市にあるような公団住宅だけじゃなく、中野区や豊島区に
あるような民間ボロアパートの空き室でこの事業を行ってもいい。
但し、耐震性に問題がある建物は事業対象外とするようにすべきだろう。

で、利用者は（仮称）首都圏空室アパート宿泊協会に電話して（ネットして）、
「首都圏で今日泊まれるところありますか？」と斡旋を受ける。
すると協会は「豊島区巣鴨●-●-●-201号が空いています」として、
そこを担当するコンビニを案内する。

で、このネタを思いついた元は、といえば産経新聞の記事
http://www.sankei.co.jp/news/060203/sha025.htm
＞ ロングステイ　国内でいかが？
＞ ≪持ち家手放さず、冬は沖縄、夏は北海道…夢の生活をどうぞ≫
（中略）
＞≪自治体も本腰≫
＞本州からの移住者が増え、数年前から人口が増加する沖縄県に見習おうと
＞北海道でも移住定住の促進事業が始まっている。
＞そのひとつが北海道の八市町がＪＴＢと提携した「北海道おためし暮らし」だ。
＞ホテルや民宿ではなく、余った公営住宅や不動産物件に、道外に住む五十五歳
＞から六十五歳までの夫婦を募集し、数週間から一カ月“住む”ことで、
＞移住に必要なノウハウを自治体とともに考える試みだ。
＞八市町の一つ、当別町の担当者は「町内千六百戸あるアパートのうち二割が空き。
＞花粉症や梅雨、猛暑の時期は北海道の気候が一番いいときなので、
＞（移住ではなく）一時的に利用してもらうことでも、町の活性化につながる」と
＞期待を込める。
＞費用は、光熱費、共益費込みで一カ月三万六千五百円の教職員住宅から、
＞十二万円のマンションまで物件ごとに異なる。ベッドやテーブル、家電製品などは
＞自治体のリサイクルなどを通じて、手作業で集めたが「ビデオがない」
＞「インターネットがつながらない」といった課題もあり、軌道に乗るには
＞やや時間がかかりそうだ。
＞このほか、ＪＴＢでは今夏、北海道大学などと提携し、二週間の
＞「シニアサマーカレッジ」を始める。
＞団塊の世代の定年退職を機に、二泊三日が定番だった国内旅行にも、
＞長期滞在の波が訪れそうだ。
＞【2006/02/03 東京朝刊から】

東京近郊の公団住宅を前提に話したが、もちろん北海道の炭住とかで行ってもいい。
軽井沢辺りで高い別荘を購入するよりははるかにリーズナブルだ。
というか、本州とかでも「農村の空き住戸」は深刻化しているから、
そういうところをグリーンツーリズムの拠点として活用すればいい。

・・・とここまで書いていて、
「１人でも２人でも１泊３，０００円」だったら「ラブホ」代わりに使う
カップル需要があるなあ、ということに気付いた。
まあ、別にいいや。



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デポジット制 投稿者：スルッとKANTO 投稿日： 2月 4日(土)08時40分9秒


１泊したのにそのままカギを持って返さない悪徳利用者が
出るかもしれない。

利用者はあらかじめ１〜２万円の保証金を払って、
カギ返却時に返す、としたほうがいいかもしれない。



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YH 投稿者：cornucopia 投稿日： 2月 4日(土)22時16分38秒


> 東京にこそ民宿を
> しかし、世界最大の都市、東京は、同時に世界最大の観光都市で
> ある（べきはずである）が、廉価で若者が泊まれるような
>「民宿」のようなものが存在しない。

日本ユースホステル協会
http://www.jyh.or.jp/index2fr.html

ユースホステルは？



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外国人ハウス 投稿者：cornucopia 投稿日： 2月 6日(月)08時42分26秒


東京の外国人ハウス
www.weekly-mansion.aistation.net/tokyo/index2.html
ゲストハウス
www.weekly-mansion.aistation.net/beginner/gest.html

ゲストハウスとか外国人ハウス（外人ハウス）で検索すると、
いろいろ出てきます。



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レス 投稿者：ｽﾙッとKANTO 投稿日： 2月 6日(月)19時01分46秒


cornucopia様、どうもです。

確かに探せばYHとか代々木オリンピックセンターとかありますが、
もう少しポピュラーにならないのかな、と思いまして。
※ゲストハウスとか、「銭金」で時々出てきてますね。

あと、家族がディズニーランドとかに旅行するような場合に、
広めの部屋が格安で利用できればいいんじゃないか、と。
家族とかがハワイ旅行とかでコンドミニアムを丸借りするケースがありますが、
そのようなスペースが首都圏にあればいいんじゃないか、という発想です。