2015年11月13日 不動産ソリューションフェア
「東京・大阪・名古屋のオフィス市況と今後の見通し」
日本不動産研究所 手島健治
★三鬼商事と共同で「オフィス市場動向研究会」作り、１９９７からオフィス市況分析
★募集賃料じゃなく成約賃料で分析。
及び、ヘドニック分析により「品質調整済み」補正データを利用。
・ヘドニック補正をしないと、「たまたま大規模ビルが供給された年」が高くなって、
「たまたま小規模ビルしか供給されなかった年」が低くなっちゃう。
・成約賃料：募集賃料より「好景気では高くなり、不景気では一段安」となる
・２０１５から「支払賃料」ベースじゃなく「共益費込賃料」ベースでの分析に変更
（最近、共益費込が過半数になってるので）
・イメージとしては「大丸有のＳクラス」じゃなく
「１．５等地の、例えば神田にあるようなビル」の賃料をイメージ。
★東京：２０１０＝１００とすると、バブル期は「２７７」だった。（資料１１頁）
予想以上に高くて、驚いている。
このころは、大手町だと坪１０万円もしていた。
その後バブル崩壊で１００強まで下がり、それがミニバブルで「１４９」にまで上がり、
リーマンで一気に下がる。
２０１１〜２に「９２」にまで下がった後に反転し、２０１４には「１００」に持ち直した。
ざっくりいうと「２７７」⇒「１００」⇒「１４９」⇒「１００」
ミニバブル期でも、本物バブルの約半分と言う水準。
東京は「やっとこれから上昇かな？」という感じ。
・リアルな感覚では、（１．５等地ビル前提で）
２００４年「２．０万円／坪」
→２００８年「３．０万円／坪」
→２０１３年「１．９万円／坪」
→２０１４年「２．０万円／坪」という感じ。まだ２００８年の３分の２。
★東京：（半年毎の観測で）２０１２年６月までは賃料下落・空室率上昇。
・２０１２年１２月は空室率は少し低下（６月９．４３％⇒１２月８．６７％）。
但し賃料はわずかに下落
・その後アベノミクス本格化で、２０１３／１２に本格回復。空室率低下、賃料上昇
ただ、賃料も「３％」上昇で、単なる値戻しレベル。本格的回復じゃなかった。
・２０１４／１２：空室率は大きく低下するも（５．４７％）、賃料上昇幅は予想より小幅に留まった。
消費増税による経済の減速が原因
・２０１５年：供給が少ないので、空室率が５％割れとなり、更に賃料の本格上昇につながるか。
（今までは単なる「値戻し」）
景気が腰折れするのが、怖い
・オフィス売買市場は活況。キャップレート低下。
だが、賃料の方は「動きが鈍い」。
２０１０＝100として、未だに「100に戻した程度」
・価格帯によって状況が違う。（資料Ｐ１４）
「２万円クラスが活況で、３．５万円超の高額クラスの動きが鈍い」
２万円クラスは賃料上昇な話も多い。
一方で最近竣工大型ビルの多くは３万円台の賃料を付けて、動き鈍い。
・募集賃料：2013年12月から21ヶ月連続で上昇。上昇幅9％。
「約2年で、9％『しか』上がってない」というのが実感
・渋谷区は直近３％を割った。
３％を割ると賃料が上がりだすのだが、
「いい物件は既に先約が入ってるから、決まりづらくなってる」とも言える。
（空室の３％は、誰も入りたがらない不人気案件）
★大阪の状況（資料１６頁等）
・大阪の経済力そのものは弱い。なのに空室率低下。何故？
・・・大阪郊外（東大阪とか）から企業が梅田にやってきている。
（もとの本社は売却してしまう）
その手の自社ビルを高値で買い取ろうとする業者がいる。
・加えて、都心でも築古ビルが、オフィスに建て替わらずに、マンションに建て替わる
その分の床ニーズが溢れてしまって、需要となる。
つまり、総需要が増えたというより、供給側の要因。
・大阪だと、２万?程度の大ビルが、ビル再建されずにマンションになってしまう。
東京だと、それくらい大きければ、再度ビルになる。
★資料１９頁以降、機関投資家意識調査
・ファンドバブル期と比較して、現況を「（同程度というより）活発」と答える人が４割いる
（資料Ｐ２２）
売買自体は「活発」
・「活発」と答えた人に理由を聞くと「今回はアジア・中東系マネーが来てる」が理由一位。
・活況なセクターは「物流」「ビジネスホテル」
「オフィスセクターが活況」と答える人は少ない。
・対象エリアの回答は、「東京」との回答が圧倒的。（資料Ｐ２５）
ファンドバブル時は、もっと「地方」との回答が多かったのだが。
・期待利回り：「ファンドバブル期と同程度」の回答が最多な一方、
「ファンドバブル期より期待利回りが低くなった」も２〜３割存在。「高くなった」より多い。
（資料Ｐ２６）
・「期待利回りが低下した」と回答した人に「なぜ下がったか？」を聞くと、
「現状賃料が安く、今後の賃料アップが見込めるため」が最多（資料Ｐ２７）
・現市況の過熱感をヒアリングすると（Ｐ２８）、「過熱」との回答が２割程度存在し、
その理由を聞くと「賃料上昇に対して楽観的過ぎるから」が最多（Ｐ２９）
・つまり、
?「この先、賃料が上がるだろう」と判断する人は、期待利回りも下げている
?「この先、賃料はあまり上がらない」と判断する人は、「現状は過熱している」と警戒している。
よって、「今後賃料がどう推移するのか？」の予測が重要。
・将来予測では「この状況が２０１８まで続く」との関係者が最多、
次に多いのは「２０２０まで続く」（Ｐ３１）
★今後の市況予測：日本経済研究センター値を採用（Ｐ３４）
「２０１７年に消費増税で一時的に落ち込むが、他は概ね１％成長」という前提
・東京：従来なら「数年に１度の大量供給」のボリュームが、この先連続する。
（２００３年・２００７年・２０１２年⇒２０１６年・２０１８年・２０１９年、Ｐ３９）
・２０１９年：５６万坪の大量供給。「６０万坪を超える」説も。
・「５万坪以上のビッグプロジェクト」が東京に集中（Ｐ４０）。
２０１５〜１９で１３プロジェクト。大阪名古屋はゼロ。
・大阪：６万坪が平年供給量なのに、’１６年０．５万坪、’１７年６．５万坪、’１８年３万坪と
供給は少な目で推移予想。
★２０１６迄の短期予測
・空室率 ２０１５＝４．４％、２０１６＝４．３％
・賃料指数 ２０１５＝１０８、２０１６＝１１５ （’１５→’１６で６％上昇）
・新規供給が多いが、空室率が低いので、賃料への影響は少ない
★２０２０迄の中期予測
・２０１７〜１８は、空室率も４％台前半、賃料も上昇。
・２０１９で反転（潮目）。大量供給が一因。
２０１９、２０２０と賃料は１％程度下落に転じ、空室率も４％台後半から５％へ悪化。
約３年間は下がるのでは？
・ただ、空室率も「そんなに悪化する訳では、ない」。５％程度。
★２０２５迄の長期予測
・その後賃料微増、空室率微減。
・２０２５で空室率４．４％、賃料指数１２２程度か？
２０１４＝１００なので「そこまで（２割も）上がるのか？」と思われるかもしれないが、
実感的には「今２万円／坪なビルが、将来２．５万円／坪になる」というだけの話。
ミニバブル期には３万円／坪はしていたビルだから、さほど違和感ない。
★市況予測は年２回実施。
春の予測と比較すると、「２０１９の大量供給予測」を受け、予測を下方修正（Ｐ４７）
・この辺、関係者の「２０１８年がピーク」な話と符合
・ただ、「２０２０年の供給は、１０〜１５万坪と少ないから、
２０１９・２０年の平均で考えれば、そんなに心配ない」な意見も。
★予測の考察（Ｐ４８）
・（足を引っ張ってた）「バーゲン的格安賃料」が解消するだけで、
「平均」の賃料が「上昇」することになる。
そういう「上昇」は、「上昇実感に乏しい」ということになる。
・「賃料上昇の勢いが弱い一因」として
「以前の空室率５％」と「今の空室率５％」だと「分母が違う」というのがある。
今の方が分母のストックが多い（累積ストックが多い）
⇒「５％を４．９％に改善する」為に必要な需要が、昔より増えてしまってる。
