1月4日
日経電子版がアパホテルにケンカ売ってる点について／非上場故、実態が分かりにくいアパ内部のブラックぶりを暴露／ブラックぶりが暴露されて客足ダウンしたワタミの二の舞になるか、それともインバウンド客にはブラックは関係ないか？
ただ、ブラックなのとウヨク掛かってる点を除くと、ビジネスモデルは合理的だけどな。大浴場を設けることで、各室の水道代を押さえるとか／バスタブ形状も節水型なんだよね
リーマンショックが、アパにはかえってプラスに作用。リーマンで弱った業者からホテル用地を安く買い叩き／関西のプレサンスも、リーマンを逆利用して伸びたんだよね
日経電子版のアパ批判記事、豊島区の入札で、アパが東建サンケイビル連合の倍の価格を提示したにも関わらず落選した件について／豊島区側は「アパの提案は、単にビジホだけで、賑わい創出がない」／果たして、目論みどおり、東建サンケイ連合は賑わい創出できるのか？
豊島区民からすれば、豊島区当局の判断は、「もっと区有財産を高値売却できるにも関わらず、出来るかどうかも判らない『賑わい創出』のせいで、区収入が200億円以上、損してる」話であり、下手すれば「この審査は区に損害与えてる」と訴訟起きても不思議じゃないレベル
アパが他のデベより突出した価格を旧豊島区庁入札で提示できた、ということは、つまり、池袋のあのエリアの「最有効利用形態は、ビジネスホテルである」ということです。経済原理に歯向かって、無理矢理「賑わい創出施設」を作ったとして、果たして上手くいくとは思えない
実際、池袋エリアのホテルって、メトロポリタンとサンシャインプリンスホテル、あと中規模ビジホが散在という状況で、新宿と比較しても、圧倒的にホテル不足。確かに「最有効利用はビジネスホテル」だろうな
若干修正。豊島区庁の入札は単純売却じゃなくて、確か70年間の利用権の入札だった気がする
アパホテルのビジネスモデルは、現代ホテルビジネスの常識の真逆を行く。アメリカ的な「所有と経営の分離」とは逆で、とことん所有にこだわる／その理由は、ホテル業参入の動機にある。曰く、「不動産業の黒字を、ホテル業の当初赤字にぶつけて、節税するためにホテル業参入」
つまり、アメリカみたいな税制中立な国なら、ホテルビジネスで「所有と経営の分離」するのは合理的でも、日本のような歪んだ税制の国では、「赤字目的でホテルを所有するのが、合理的」となる
歪んだ税制が産み出した不動産商品といえば、相続税節税のタワマンとかアパートとか／ホテルが不足するのなら、相続に悩む地主層向けに「Ａｉｒｂｎｂホテルを建てれば、相続税評価額8割減にします」的税制を導入すればいいんだな
アパのホテル用地爆買いについて、「出口をなにも考えてない」という批判が多い。バランスシートが膨らんでしまい、アメリカ的な「バランスシートを膨らませないのが経営の理想」という教科書から逸脱
でも、例えばリーマン直後に10%利回りな土地を仕込めたら、10年で償却できちゃうんだよね。10年後に土地代がゼロになっていても、損はしないし、出口を意識する必要はない
一つ言えるのは、非上場だから、市場の「バランスシートを膨らませるな」な「常識」を無視できるんですね、アパは／多分、アパは上場するつもりは、ないと思う
確かアパって、無借金だよね？／「利回り10%の土地を買って、10年で元を取る」のは、無借金企業だから可能。借金企業なら金利負担の為に、元を取るのに20〜30年は掛かる
@n_teki_mania ただ、そのまま土地資本主義を続けて、第二のダイエーになったりしませんかね？／オリックス宮内氏は、その辺の嗅覚が凄くて、バブル崩壊直前に手仕舞いして、逆に「不良債権ビジネス」に舵を切った。アパの元谷氏の嗅覚はどうなのか？
アパホテルは「別に部屋は狭くていいじゃん」「価格が極端に変動してもいいじゃん」という「合理的発想」が、旧来の「ホテル産業は、お・も・て・な・し」という価値観な人からみたら「野蛮で拝金」に見えるんだろうな。自分はそういう合理的発想は、嫌いじゃない
因みに、インバウンド客から見たアパホテルブランドって、日本人が想像するよりずっと高いイメージ持ってるらしい
日経電子版のアパ記事で、元谷氏を「年齢非公開」と記載してたのがワラタ。非上場だから、なんでもアリなんだろうな
