4月13日
東京都内の単身世帯数のピーク予測が、国立人口研が２０２５ピーク予測、東京都が２０３０ピーク予測。東京都の方が単身化が深刻と予想してる／私見だが、多分人口研予測より東京都予測の方が可能性高いだろう。こと首都圏に関する限り、国立人口研は予測能力が低い
以前もツイートしたが、川崎市で将来人口を人口研が予想したが「中原区が減少する」と真逆の予想。人口研は「首都圏ではマンション供給動向が人口を決める」のロジックがわかってない／首都圏のエリア別人口世帯数予測は、人口研や東京都じゃなく、的中率高そうな森記念財団に予測させるべき。
森記念財団予測では、２０２５には千代田区港区中央区渋谷区で、必要容積率が法定容積率をオーバーする、つまり需要を満たせられない、と予測。こういう予測は国立人口研はやってくれない
自治体は、まさか民間団体である森記念財団の数値を使って都市政策を作る訳にはいかないから、「権威ある」国立人口研の数値を使った都市政策を展開する。その結果、自治体の政策はピント外れになる危険性
１デベロッパの傍系財団である森記念財団の仮説で政策展開するのは、それはそれで危険／しかし今の国立人口研もアレなので、国立人口研はデベロッパ各社から出向を受け入れるべき。「マンション供給動向が首都圏人口」を左右するのだから、マンション供給動向を予測出来る人材が人口研に必要
デベロッパ各社に人材供給している都市計画のドン、伊藤滋先生の「東京・きのう今日あした」を読んだ／森ビルや大手デベロッパの本音満載な感じ。中小デベロッパを無視してる
伊藤滋先生の「理想の東京」→「都心４区は法定容積率を積み増して、トコトン超高層化」(ヒルズ型再開発の多用)／「準都心区(豊島区など)は、せいぜい７階建てを上限にして、総合設計型の開発を排除」「郊外区(世田谷区)では、上限を３階にして中層マンションそのものを排除」
この「理想の東京」が実現したら、マンション開発は資金力があるメジャー７に限定されちゃう。タカラレーベン辺りは排除される。それでいいのか？
世田谷区辺りでも、駅から１〜２分の至便な立地なら、超高層マンションはアリだと思う／というか、伊藤滋先生、二子玉川ライズや東急電鉄にケンカ売ってるのか？東急電鉄には教え子いないのか？
現実は、港区辺りは一部で高さ規制導入を検討してたりする。「世界に戦える東京、緊張感ある東京」と「肩肘はらない港区」の矛盾
伊藤滋先生曰く、「準都心区のモクミツエリアは、徐々にタイミツエリアになりつつある」このエリアでも、１．５％／年ペースで耐火建築に建てかわっている。但し道路幅員はさほど変わらず、密集地はそのまま
「耐火建築比率が７割越えると、震災時に大規模火災は発生しない。このペースでいけば、早晩７割に達する」と伊藤滋先生は楽観的／実際は、権利関係がシンプルで、小金がある人から先に耐火建て替えしてると思う。残ってる老朽建物ほど、建て替え難易度は高い
つまり、今後は建て替えペースは鈍る。１．５％／年では建て替わらない
サンシャインなう。どこも混んでいる／練馬板橋北区辺り、イオンモール的ＳＣが何故か少ない。サンシャイン一極集中
プラウド池袋本町、野村不動産に商業開発ノウハウがあれば、マンションじゃなく商業開発していたら面白かったかも／幸か不幸か、野村不には商業ノウハウが乏しかったからマンションになった
「これでいいのか練馬区」という本に、「練馬区に地域の核となる大規模ＳＣが欲しい」とあった／城北のマイルドヤンキーは、どこにたむろしてる？板橋サティ？
伊藤滋先生は「池袋は副都心３都の一角から陥落し、品川が池袋に代わり副都心入りする」のご神託／なんだかんだで、伊藤滋先生はオフィス機能しか着目してないんだな。池袋は確かにオフィス機能では品川より下／しかし小売機能では品川は池袋に遠く及ばない
伊藤滋先生は森ビルに感化され過ぎ。六本木ヒルズみたいな「オフィスも商業も」という複合再開発を理想とし過ぎ／品川みたいにオフィスに特化した副都心や、池袋みたいに商業に特化した副都心があってもいい
吉祥寺って、商業集積は大きいのに、オフィス機能はほとんどないんだな。下手したら三鷹駅と同レベルのオフィス機能しかない
一昔まで、渋谷は商業集積の街ではあるがオフィス機能集積の街じゃなかった／オフィス機能集積は１５年前から
モクミツエリアの現状をフィールドワークした研究とか、最近はないのかな？
