★中古一戸建て、数年貸して自宅化
メリット＝中古一戸建て：安い
所有権のメリットあり（減価償却取れる・・・高税率サラリーマンに魅力）
１戸だけなので管理がラク、追い出しラク
稼働率が１００％か０％
（慎重に管理すれば０％はない）
なにより、賃貸一戸建てはニーズの割りに供給が少ない
【怖い不動産の話】
★建築条件付：確認申請を既に出しているケース多い。（間取り自由にならない）
・・・確認申請出しておけば、スグに着工竣工できる（資金回収が早期）
★建築家のデザイナーズ住宅・・・意匠にこだわりすぎて欠陥住宅になりやすい
★２０００年以前の戸建は避けたほうがいい。
（品確法施行前なので、１０年保証義務ないから、いい加減な建物もある）
★スウェーデンサウンディング式：不同沈下が見つからないケースもある。
★３月マンション・・・専有部を内覧会にムリヤリ間に合わせる。
共用部まで手が回らず手抜きの恐れ
★８月引渡し物件もヤバイ
盆休みで役所検査は２週間休み
∵施工日程がタイト
しかも梅雨で施工日程が後倒しになっているケース多い
⇒突貫工事になりがち
★世田谷区：絶対高さ１０ｍ制限エリアで「GLから１０ｍ」の規制
一方目黒区：「地階から１０ｍ」の規制
⇒世田谷区では地下掘り込んで実質４階建てが可能、目黒区は不可能
★１７号線沿い（熊谷〜高崎〜前橋）のスラムマンション
１・２階テナント埋まらない
・・・幹線ロードサイドでなければテナント埋まりづらい
★管理費の累計支払額＝マンション価格の２割
固都税の累計支払額＝マンション価格の１割
★管理費が最安になるマンション規模＝１００〜１５０戸
★暴力団員：分譲マンションだと追い出し可能
戸建だと追い出し不可能（居住権をタテに）
★コンビニ付マンション：不良の溜まり場になる恐れ
★駅前マンション：比較的セキュリティが甘くなるので、自殺志願者が不法進入してくる。
★共用部での自殺は重説告知義務なし
★マンション屋上のケータイ基地局
・・・健康被害は水面下ではあるが、資産価値減少恐れ住民が表ざたにしない
★土地への都市計画税：自治体により２分の１特例ない自治体も。（例：川崎市・武蔵野市）
★物件価格の年収比が「理想的」な群馬・・・単に物件価格が値崩れしているだけ
★ローンのリスケジュール：１回しか認められない
【怖い不動産の話②】
★スキップフロア：力が複雑にかかり揺れやすい
本来構造計算が必要なのに計算されない
そもそも既存の構造計算ソフトでは計算できない
★メーターモジュール：柱の数が減ってコストダウン、という副次効果も。
★ローコストメーカー：足場代や防水工事を別途費用とするケースも
★地中障害：隣地に跨っていると厄介
★２００６法改正で殆どの擁壁が既存不適格化
★擁壁資料：役所側も５年経てば廃棄
★欠陥住宅：交渉次第で固定資産税が戻るケースも
★シックハウス物質：１３種類しか指定されず
有害物質は３万種類とも言われているのに
★シックハウス専門クリニック：半年先まで予約満杯
★北欧ホワイトウッドは腐りやすい
★ハウスメーカー：北欧ホワイトウッドからアカマツへこっそり樹種変更
★４５ｍで１４階建てとするか１５階建てとするか、デベの良心が問われる
★ジャグジーバス：建物全体が共振するケースも
★無駄な共有施設：固定資産税も余分にかかる
★固定資産税評価額：RCは木造の倍近く
★高速入口近くの物件：犯罪後逃走しやすいので、犯罪に狙われやすい
★坂、擁壁だらけの町（立体な町）：侵入しやすく犯罪容易
★学校から遠いマンション：警察の巡回少ないので犯罪多い
★１階がコンビニなマンション：不審者出入りしても目立たないので犯罪多い
★L字型マンション：廊下見通し悪く犯罪多い
★共用部に三輪車が置いてあるようなマンション：子供の出入りが多い⇒犯罪多い
★マンションPER的には名古屋の分譲マンションは（賃貸と比較して）割高
⇒もっと分譲は価格調整されるかも
★モデルルーム内家具：部屋を広く見せるため、高さが低い
★マンションのキャッシュバックサービス：企業としては名目の「売上高」が減らない。
（利益は兎も角）売上高を維持したいデベが好んで使う。
★名古屋：名城線の環状化により地下鉄駅のマンション価格アップ
名鉄沿線のマンション価格下落
（事実上、名鉄沿線が「郊外駅化」）
★近畿圏：戸建の中古登録数＞マンションの中古登録数
首都圏：戸建の中古登録数＜マンションの中古登録数
★軽微なリフォーム：建築業許可不要
★解体業者、産廃業者がリフォーム参入
本来「処分すべき」木材や断熱材を、リフォーム現場で「有効活用」
★古民家リフォーム：良質な古材を入手できる
⇒古材を入手して、対価を払うどころか廃材処理費用を逆に請求
★リフォーム：基本構造の１０年保証は法制化されていない
★築２０年超で耐震基準適合証明書がない場合：住宅ローン控除が使えない
★築２０年超物件：給湯器能力や電力容量が小さいケース多い
★TV「ビフォーアフター」でアフター後が欠陥住宅だった
★田舎暮らし：ぜんそくで悪化するケースも（農薬で悪化）
★仲介手数料ゼロ物件：賃貸オーナー側が仲介手数料を負担するケースあり
・・・その事実を借り手に開示せずに、手数料分を「くすねる」悪徳会社も。
★消費者生活センター：通報が多すぎて対応できない。
「その時」に録音を録っておいて、消費者生活センターに提出するのが効果的
★「更新料」なくす代わりに賃料を増額する動き
★モンスター大家が増加（定年退職して「やることがないから」）
★立ち退き裁判：大家が勝訴するには３〜６ヶ月の滞納が必要
★ゴネる入居者：乱暴な入居者はあまり怖くない。
真に怖いのは、「申し訳なさそうにしながら、自殺をほのめかす入居者」
大家は滞納や訴訟より自殺の方がはるかに困る
★ゴネ入居者ブラックリスト：「短期間で居所をころころ変える人」が入る
★投資マンション：販売会社が社員を短期で住まわせ、見かけの稼働率を嵩上げし、
販売後社員が一斉退去するケースも
★ゼロゼロ物件：非正規雇用者や水商売の入居者が多く、「飛ぶ」のもザラ
★家賃保証：条件は２年毎で見直し
【三井のリハウス】
★１９６９三井ハウジングフェア
三井不販主催、三井グループ７社参加、１３棟のモデルハウス展示
★トヨタ自の製販分離に習って三井不も製販分離
★スーパーマーケットの「流通革命」を不動産に応用
（科学的分析、マーケッティング理論）
「不動産流通」というワードを新設
★三井リハウス：アメリカの不動産竜津に範を置いた
★三井不販の前に大手で仲介に進出していたのは東急のみ
★三井不の協力会社の会「弥生会」
★リハウスのキモ「大量広告・大量集客・イベント」
★リハウス創成期：不動産価格査定しようにもデータ不足
まずはデータ整備、査定マニュアル整備、中古不動産向けローンの整備
★契約書の標準化、チラシ配布エリアの決め方等々の微細なノウハウ
★新宿住宅センター
｢横浜の物件も千葉の物件も、ここに行けばワンストップサービスで見れる」
★不動産査定のプロ、藤岡良夫を招聘
（政府資産査定のプロ、沖縄返還時の査定で活躍）
★アメリカの仲介FC
「センチュリー２１」「レッド・カーペット」「ギャラリー・オブ・ホームズ」
★１９７７に５地域で住販会社発足
（地域有力業者と三井不販の共同出資、社長に業者トップが就任、業としてはリハウスに特化）
★当時としては先進的なファクシミリの導入
★査定マニュアルの充実
⇒「８割買受保証」が制度的に可能になった
★専任媒介制度を創設
★住宅ローンは東京建物が始めた
★三井不動産ローン保証が中古ローンをサポートすることにより
中古ローンに尻込みする銀行をバックアップ
★大阪府宅建取引業協会が三井と朝日ハウジンググループ（朝日新聞系）を
分野調整法申し立て
★焼酎割り飲料（例：ホッピー）：まだ現役で分野調整法が有効
★三井の住販会社にデモ隊が投石
★三井VS全宅連の対立
この中で、全宅連側も、標準約款取り入れなど「近代化」に取り組まざるを得なくなる
★１９７８時点で仲介取扱高が販売代理の取扱高を追い抜く
★リクルート社の「住宅情報」
三井の「住宅センター」を無意味化した。⇒閉鎖に追い込まれる
★企業CIのプロ、中西元男にCI依頼、「リハウス」誕生
（「MAZDA」や「INAX」をCI）
★「三井のリハウス」でなく「三井海苔ハウス」に聞こえる、との反対も。
実際、ツアーバスに「三井海苔ハウスご一行様」と書かれる
★坪井氏
英語文法的に「Ing」を付けないとオカシイ、と「リハウス」に反対
★全宅連との対立が収まったころから、大手の参入が相次ぎ、営業が引き抜きに遭う
★１９８２ 直営店として成城店オープン
直営店で得たノウハウを各社にフィードバック
★リハウス：１９８７宮沢りえCMを契機に「一般名詞」化
１９８８「現代用語の基礎知識」に載る
★１９８４から、本部で一括して住販会社の新卒を採用
★１９８６住販会社の商号を「リハウス」に統一
★三井・東急・藤和・小田急・野村の５社で「オープンマーケット協議会」設立
（三井と東急が両雄）
各社の図面フォームや契約書・重説フォームを共通化、データベースも共通化
⇒後のレインズの母体に
【不動産神話】
★日本で住宅購入+貯蓄が人気な理由
１）ファミリー向け賃貸が少ないので持家志向になる
２）持家を持ってしまうと、（不動産価格と正相関の関係にある）株式を持つ
合理的理由がなくなる
★アメリカでは株価と不動産価格は負の相関
よって、持家+株式保有が合理的
★都市計画ゾーニング
１９１９の市街地建築物法（建築基準法の前身）、都市計画法から始まる
最初は６大都市から
当初のゾーニングは「住居」「商業」「工業」「無指定」の４種
★環状２号計画の復活：立体道路制度のおかげ
（道路は地下、地上は建物）
★日本の都市計画区域＝国土の２６％
この中に人口の９３％が居住
うち市街化区域は国土の４％。
この中に人口の６８％が住む
★江戸時代：都市の土地の売買は自由、殆ど私有
権利証のことを「沽券」と呼ぶ
一方で農地は売買禁止
明治時代に農地売買自由化
★農家：自家消費米も含めて農業収入を計算して税務申告
整合性を取るなら、帰属家賃にも課税しないといけないが、
課税技術的に帰属家賃への課税が難しいので、課税されない。
★GDP統計上は帰属家賃も計算されている（GDP全体の９．８％占める）
★消費税の逆進性より、帰属家賃非課税の逆進性の方が大きい？
★持家がトクか借家がトクかのシミュレーション
想定条件によって、どちらがトクか全然変わってくる
将来金利や税制変更によって、どちらが有利か全然結論が変わってしまう。
→シミュレーションに意味なし
むしろ、
「仮にどちらかが著しくトクであれば、神の見えざる手により裁定取引され、
トクさが解消される」と解釈した方が合理的。
★空家率１３％
木賃アパートだけだと３０％
★日本の賃貸が狭い一因：ファミリーが出来たら「手狭で退居せざるを得ない」ように仕向けているから？
（回転率いい方が、礼金等の副収入が入る）
★持家政策の逆進性
中堅サラリーマンに対し持家でローン控除
低年収借家人には補助なし。
★アメリカ：金融＆不動産屋のステータス高い
「FIRE」がステータス高い
F=Finance
I=Insurance
RE=Real Estane
