2015年11月13日 不動産ソリューションフェア
「ハロハロアライアンスのフィリピンセミナー」
ハロハロホーム ファウンダー 鈴木廣政氏
★フィリピン投資が盛り上がってる
・２月に日本商工会議所の視察団がフィリピン訪問。アキノ大統領が応対。
・１０月に小売の商談会が開かれ、ゲストにAKBが初訪比。
・１１月にフィリピンでAPEC。
★日本は国として先行き暗い
・国民の消費高は世界２４位。先進国中最低。
・１，０００兆の負債、毎年３０兆の赤字、医療制度崩壊
⇒日本以外への分散投資が必要
★フィリピン：平均年齢が２３歳。２０５０まで人口増。
人口が見事なピラミッド型。出生率３．０８．
マレーシアもタイも、ここまで見事なピラミッドじゃない。
（註：タイは出生率１．４、ベトナム１．８。フィリピンはカトリック故出生率高い）
既に人口１億人、早晩日本を人口で追い抜く。
★フィリピンについて、「危ない・汚い・貧しい」の昔の固定観念を抱いている人が
未だに多いのではないか？
そのせいか、日本の対フィリピン投資は、他国より大きく出遅れている
★金融のBPO（コールセンター）が、大挙してフィリピンに立地している。約９割。
従前インドに立地していたのが、「フィリピン人の英語の方がキレイ」としてフィリピンに移転。
シンガポールの家賃が高いので、フィリピンへ移転する動きも。
フィリピンは「世界第二位の英語圏」
（註：「英語を母語としない国で、インドに次いで第二位」の意味か？）
★フィリピン：アジア第二位の経済成長中。
中国があの調子だと、一位になるかも。
・一人当たりＧＤＰが、「消費がブレイクして、経済が加速する」３，０００ドルを突破。
メトロマニラだと８，０００ドルに達する。
・格付け会社がフィリピンを格上げしている。現状のフィリピン格付けはスペインと同程度。
一方、日本はどんどん「格下げ」されている。
★物価は日本の３分の１〜５分の１。「緩やかな、健全なインフレ」状態
・賃金上昇率が低い。東南アジアで一番上がってない。
２０１０〜２０１５の５年間で上昇幅わずか１５％。
因みにインドネシアは同期間で３４４％上がった。
★メトロマニラ：東京の３倍の人口密度、２，２００万人
（註：東アジア圏では、１位東京、２位ジャカルタ、そして３位がメトロマニラ）
・消費欲が旺盛。ショッピングセンターが平日でも大混雑。海外出稼ぎ収入もあるから。
★弊社注目エリアは次の３つ
１．マカティ
２．フォート・ボニファシオ
３．オルティガス
・マカティ：アヤラ財閥が街づくり。４０年前は何もなかったのに。
米大統領候補トランプ氏が「トランプタワー」を造ったりしてる。
・フォート・ボニファシオもアヤラ財閥が街づくり。位置的には新宿に相当。
元米軍駐屯地をわずか１０年で再開発。こういうスピード感は、他の東南アジアでは見られない。
・マカティとか、洗練されている。シンガポールと比較しても遜色ない。
緑被率を重視して、緑豊かな開発になってる。
★オリックスと現地資本で「グランドハイアットレジデンス」を造ったり（建築：鹿島）、
「シャングリラホテル＆レジデンス」が完売したり。
★マニラ：まだまだインフラが不足。
日本のＯＤＡで３６キロ鉄道が敷設されることになった。
今後ハイウェーや鉄道が開業すると、どんどん地価が上がる
★フィリピンに投資すると、ＰＥＺＡという投資優遇措置を受けられる。
「破格の待遇」を受けられる。
投資家やその家族に永住権が与えられたり。
マイナンバー導入で、ＰＥＺＡを活用したいとの問合せが出てきている。
★１０月に「ダイヤモンドＱ」という雑誌でフィリピン特集されていて、
フィリピンを「バブル前夜の買い時」と書いていた。
・価格水準は東京の４分の１程度
・外人にも買いやすい。
国によっては外人の不動産所有を認めないケースあるが、フィリピンはＯＫ
（但し、土地は買えない。外人が買えるのはコンドミニアムだけ）
・不動産登記制度は、日本より厳格。シリアルナンバー化して管理されていて、証券になってる。
・金融が未整備なので、「銀行引き落とし」じゃなく「小切手で先払い」
⇒「滞納リスクが少ない」ともいえる。
・住宅ローンを借りることが出来る。しかもノンリコース。
★マカティ地区で空室率５％以下、マニラ首都圏全体でも空室率１０％程度。
グロスの利回りは７％超
・弊社で取り扱ってるマカティの「パセオ」という物件は、営業許可書付コンドミニアム
通常のコンドでは、法人は開業できないが、ここでは可能。
普通なら利回り８．４％のところ、営業権もレンタルすれば、一気に利回り１７％にハネ上がる。
２５．５平米とか３７平米とかで、１，２００〜１，５００万円で購入でき、会計士等がこぞって買ってる。
・ターフという物件は、２０１８年竣工。１．５００〜５，０００万円
東南アジア最高水準の医療施設が近くにあり、富裕層がこのエリアに来る。
アメニティが一通り揃っていて、「シンガポールが高騰したから、こっちにくる」な富裕層も。
自分（鈴木氏）も将来子供をここに住まわせたい。
ターフは普通なら利回り７％だが、Ａｉｒｂｎｂ運用すればもっとアップ。
・フィリピンはホテル不足。なのでＡｉｒｂｎｂ運用が多く、利回り２６％なんてケースも。
★地元デベの特色
・アヤラ：最大手、「フィリピンの三菱地所」
・フェデラルランド：オリックスと提携
・センチュリープロパティーズ：ブランド好き
・ＳＭＤＣ：ショッピングモールを運営
・メガワールド：政治案件に強い
・「現地デベからの直販」という話は、落とし穴があるから注意
ブローカーが大手の名刺で営業しているケースがあり、信用してはいけない。
★ハロハロ：昨年創設
フィリピンでのぐるナビ・リクナビみたいなサービスを展開
（クラウドコミュニティサービス）
⇒フィリピン版「ホームズ」もやってる。
・２５０万人利用者のデータベースを持ってる
・ＧＭＯなどの日本の上場大手も、弊社と協業
（ハロハロアライアンス）
・不動産流通では、投資の出口も内製化している。客付できる。
・「日本で当たり前のサービス」を、そのままフィリピンに移転するだけで、ビジネスになる
・フィリピン物件視察３日間ツアーを開催している。
★セミナー終了後に名刺交換
・「（リゾート地である）セブ島投資のセミナーもあるが？」
「弊社はセブ島は、実需がないから厳しいとみている」
・「日本のデベがフィリピンにはなかなか入り込めてないが？」
「（アヤラ等の）地元財閥が強すぎ、日系はなかなか入り込めない。
（アヤラ：三菱商事とは提携している）
また、なかなか投資情報が日本に入ってこない」
11月23日
エキスポシティね。東京では全く報道されてない。三井不が杭問題で宣伝自粛してるからだろうけど、実はＵＳＪに匹敵するトンデモ施設なのよ。だから、確かにエキスポシティ開業がダブル選挙に影響したのかも / “大阪Ｗ選挙の勝因をめぐる一大…” http://htn.to/dimwqZ
「維新の市政は、大阪市営地下鉄のトイレをキレイにしていった。そのベタな政策が、案外市民にウケた」との指摘／確かに、先日大阪に行った際にトイレがキレイになっていてビックリした。あれは選挙対策でもあったのか
たかがトイレ、されどトイレ。トイレが汚い飲食店は女性客に見放される。トイレが汚い街は、観光客に見放される。そういう意味では、大阪市交のトイレ美化作戦は、結構コスパが高い政策。
維新の市政&府政でハコものが増え、それが市民や府民にウケた、との指摘。これって、つまり大阪市民や府民が「イナカモン」になった、ということか？／大阪は、「日本最大のイナカである」
@ISTA888 ワールドビジネスサテライトでもやってはいましたが、取り上げられ方が小さい。インパクト的には、六本木ヒルズ位の取り上げられ方をされてもおかしくないだけのビッグ施設
今のところ、エキスポシティのメディア露出は、まあダイバーシティとかヒカリエ開業とか、その程度の取り上げられ方しかされてない。目標集客数がＵＳＪ以上なんだから、ＵＳＪ以上は取り上げられるのが自然
エキスポが関西人の心の中に占めるポジションって、東京人には判らないだろうな。大体の関西人は、万博記念公園に遠足にいってるのよ。／そこを再開発した、というインパクトは、東京で比喩できる対象が難しいが、代々木公園と国立競技場と上野公園を全て再開発したようなインパクト
@ISTA888 エキスポシティのミソは、隣にガンバのホームグラウンドが新装開業したこと。その意味では、東京で例えたら国立競技場エリアを再開発したようなものです／いや、遊園地跡地の再開発の文脈なら、「後楽園球場&遊園地の再開発」なのかも
万博記念公園には、国立民族博物館もあるから、アカデミックな匂いもある。その意味で、「上野の森を再開発したようなもの」でもある
エキスポシティだけど、ネックは梅田へ直通してないこと。梅田に直通な鉄道があれば、タワマンも併設でき、売れていたと思う。／さすがにオフィスを設けても入らなさそうだが、リサーチパークは誘致しても、良かった
三井不は今頃、「しまった、エキスポシティ内に、もっとホテルを誘致すべきだった」と後悔してるのではないか？ホテルを大量に作っても、エキスポシティ目当てなインバウンドが来るから、ウハウハでしょう／関空からは、何か直通なリムジンバスは設定されるのかな？
北大阪エリアは、大規模商業施設そのものが少ないから、エキスポシティは成功が約束されている。茨木方面はともかく、豊中方面は大規模商業過疎エリア
@Kishi3263 阪急千里線は曲がりくねってますから、御堂筋線の方が速いのでは？／いい機会だから、御堂筋線&北大阪急行に、快速を設定すべし
千里中央の乗り換えは多少歩かされる。梅田〜新大阪〜エキスポシティのシャトルバスがあれば、結構利用されるのではないか。買い物客は利用料無料／というか、そうでもしないと、大阪モノレールの輸送力がパンクしかねない
@Kishi3263 南茨木経由ですらないのか、、
@Kishi3263 南茨木経由だと、十三の辺りが迂回してるから多少時間掛かる一方で、梅田〜蛍池はほぼ直線だからなあ
@Kishi3263 本当は、JR京都線の大阪モノレール交差部に新駅作って、そこからシャトルバス走らせるのが最速なんだろうな
@Kishi3263 つまり、ダイヤのタイミング次第で、蛍池経由、千里中央経由、山田経由、南茨木経由の4パターンが最速候補になりそうですな。観光客には優しくない。
「梅田のどの場所にいるか、によって、地下鉄が早いか、阪急が早いか、変わってきそう」だな。
@hiruchan0414 大阪モノレール、増発できるだけの車輌の持ち合わせがあるのか、心配
@shinjukujiro 「地下鉄が早いか、地下鉄が早いか」って、変だな。正しくは「地下鉄が早いか、阪急が早いか」
アウトレットとか、「駐車場渋滞」が酷いから、エキスポシティも、今から駐車場渋滞が酷くなり、それが中央環状線とか、下手すれば中国道近畿道名神道に波及しそうでコワイ
@Kishi3263 昔の感覚なら「千里中央セルシー」は、立派な大規模商業だったんですけどねえ、、
エキスポシティですが、通常な商業開発しちゃったら、土日がクソ混んでいて、平日は閑古鳥、となっちゃう。その点、ラゾーナ川崎的な商業だと、そこそこ平日の集客も多いのがメリット／平日のコンスタントな集客確保という意味で、タワマン住民と曜日に無縁な外人客の誘致が必須
「パークタワーＯＳＡＫＡ‐ＥＸＰＯＣＩＴＹ」、出せば案外売れるのかも。勤務先が御堂筋じゃなく堺筋な人もいるだろうし／梅田まで通勤シャトルバスを出したりして。
