11月12日
ビッグサイトでビルセミナーなう。東京圏のビル市況のセミナーだが、一方で業界人を対象とした東京圏の分譲マンション市況セミナーは、ないのかな？
不動産フェアわず／マニラマカティ地区コンドの投資とか／フィリピン投資がバンコク投資ほどメジャー視されてないのは、観光資源などのソフトパワーが不足してるからだろうな。バンコクはツアーの定番なのに、マニラ観光ツアーパックは殆どない
というか、昭和な人のフィリピン観って、「ジャパ行きさん」「マルコス政権」「ネグロス島の飢餓」から時計が停止してるよね
マニラ市内の開発はアヤラ財閥が牛耳っていて、日系デベは殆ど参入できてない。なので、バンコクやクアラルンプールと比べて、日本に投資不動産情報が流入しないので、バンコクより過小評価されてるっぽい
マニラのマカティ地区に老後移住する近未来。20年後でも、さすがに日本より物価は安いよね？／少なくとも介護や医療は破綻してないだろう。首都圏は介護の破綻が必至／割と真剣に、マニラ移住は考えてる。松山移住の次に考えてる
独身だったら、或いは子供がいなかったら、とっくに会社辞めてマニラ辺りに移住してたかも。子供がいるので、気楽にマニラ移住できないのが難点
政治的安定性だと、タクシン派と反タクシン派(軍や貴族)の対立が深刻なタイより、フィリピンの方が遥かに安定してる気がする。曲がりなりにも民主主義が根付いてるし。単にインフラが足らないだけ／マニラ都市圏は京阪神都市圏以上の人口が既にいる。早晩東京都市圏を追い越すだろう
マニラはまともな都市鉄道(地下鉄)がない点が最大の弱点。逆に言えば、地下鉄網が整備されたら、マニラの不動産価値は一気に高騰する
既に京阪神都市圏の人口がいるのに、鉄道網がゼロ、ということは、それだけでも「阪急阪神京阪近鉄南海の合計に匹敵する潜在鉄道輸送需要が、ある」ということ。あと大阪市交とJR西も
@poyopoyochan 最近少し出来てますよね。でも全然足りない。まあ、バンコクもジャカルタも足りませんが／早晩、上海並みにまで一気に整備されるのかな。
マニラ不動産投資は、「場合によっては、10年〜20年先に自分が移住する」位のスタンスで考えるのが得策かも。自分居住という「出口」を用意する
マニラ都市圏は一人辺りＧＤＰが8000ドル程度になってるらしい。これって、昭和40年位の東京圏じゃないか？そのころの東京圏の人口は、今のマニラ都市圏と同じ程度だし、ＧＤＰも然り
ただ、トルコリラ債券買ったばかりだから、手元金があまりない。あまり借り入れ増やしてレバ効かせるのも、なんだかなあ
@aka1you 割と底値な9月に買って、その後エルドアン政権が総選挙で勝利してますから、年利8%(野村證券の手数料差し引き後)＋為替差益です
@aka1you 自分が言うのもなんだが、自分は東京圏の不動産を信用してない。2022生産緑地ショックと、2025首都圏介護難民ショックのダブルショックが来るから、20年先までは資産価値は維持できない
@aka1you 回りは懐疑じゃないですよ。社内で「首都圏は2025に介護でパンクする」と叫んでも、誰も聞く耳持ってない／でも、人口統計は動かせない事実だからなあ
@aka1you まあ、3Ａ エリアのレジなどは、資産価値が維持できるでしょう。ヴィンテージマンション
うまくいって東京の平均的マンションが「資産価値が現状維持」だとして、その間マニラ不動産は増価する訳で。金融危機の際にわざわざ出口を求めなければ、そんなに新興国リスクに過敏になる必要はない
「出口」は慎重になるべきで、自分が野村證券のインド債券買わなかったのは、満期時に強制的に為替換金させられるから。トルコリラ債券は、そのままリラのまま保有可能だから、為替がよい局面で換金すればいい
マニラって、鉄道網が未整備なのに既に人口2000万人だから、鉄道整備したら軽く3000万人行きそうだな。人口ピラミッドが見事なピラミッドだし。
日本人がマニラのレジデンスを今買うのは、東京で言えば「アメリカ人が、昭和40年代に四谷コーポラスを買う」ようなもの。アメリカ人は不動産の価格アップと為替差益を両取り
地域一番レジデンスは、なかなか値崩れしない。日本なら青山や麻布なレジデンスは値崩れしないし、マニラならマカティ地区なレジデンスは値崩れしない。／庶民は青山麻布のレジデンスは買えないが、マカティ地区のレジデンスなら、なんとか買える
あと言わずもがなだが、首都圏30キロ圏の黄昏ニュータウンよりは、確実にマニラマカティの方がexitできそう。
ジャカルタも捨てがたいんですけどね。インドネシア、フィリピンともに、人口ピラミッドが末広がりな点が魅力／ただ、自分個人は、カタコトの英語はわかっても、インドネシア語はわからない。だからジャカルタじゃなくマニラにした
何回も言うように、タイの出生率既に1.4しかないから。フィリピンは3超えてるらしい
インバウンドは日本を救うか？／インバウンドが仮に2千万➡5千万に増えた場合、インバウンドが日本に一週間滞在してくれたら、日本のインバウンド人口は「一日辺り」60万人増える計算。インバウンドの購買力が日本人の10倍として、実質的には人口が600万人増えるのと同じ効果
でも、日本の人口、確実に600万人以上減るよね？／結論。インバウンドは日本を救えない。まあ局所的には救われるエリアもあるんだろうが
日本経済の底上げには、結局「移民」しか、ないんだよね。なぜ新三本の矢で、移民を一切取り上げなかったのか？
