再開発ポテンシャルの違いが、東京大阪の建物総量の違い

11月13日
東京へは「積極的に投資したい」なマネーが、大阪だと「うーん、、」と数秒間沈黙する／2020以降、首都圏の人口世帯数が減少に転じるというのは、わかりやすく言えば、「マネーの東京への投資マインドが、今の大阪宛てマインド並みに低下する」ということ

今の大阪は、オフィス賃料にしても不動産価格にしても「下がってはない、上がってはいるが、力強さに欠ける」／それは実需が人口減で弱いから／2020以降、首都圏も「上がってはいるが、力強さに欠ける」な感じになる

経済が弱い大阪のビル賃料が、なんとか上向いているのは、「中心部の築古ビルが、ビル建てかえじゃなくマンション化して、移転需要が発生してるから」説。東京なら、築古ビルは、ビルとして再建築される

あと、ビル→マンションな建てかえだけじゃなく、ビル→ホテルな建てかえも、大阪市内は多いんだろうな

郊外に本社兼工場を構える大阪企業が、本拠を畳んで、本社は梅田に移転して跡地はマンションにするケースも。東京でいえばキヤノンが下丸子の本社を売却して丸ノ内に移転するようなもの／何故か、この手の動きが、名古屋では見られない。やはり文化として、まだまだ名古屋にはマンションが根付いてない

大阪市内のマンション用地が「築古ビルの建てかえ」で供給されるのに対して、東京のマンション用地ではそういう供給は少ない。東京は「再開発組合」方式のマンション供給が、大阪より格段に多い気がする。

いいかえれば、東京は「再開発組合を組成できるだけの街のポテンシャルがある」とも言える。大阪はそこまで街のポテンシャルがないから、再開発組合も少ない

だから、「再開発組合の件数の差分」だけ、「東京と大阪では、建物供給総量(ビル＋マンション＋その他)に差分が生じている」

で、2020以降、人口世帯数減な東京は、街のポテンシャルが低下するから、「再開発組合型」な不動産供給は減少していくんだろうな。大阪的な、「単なる築古ビルの建てかえ」的なマンション供給が、2020以降は東京でも主流になる

ところで、今日の日経2面は面白い。「名古屋と大阪で、ビル賃料逆転の可能性」／ざっくり言えば、リニア用地として収用される名駅の古ビルの需要があぶれるため、その分名古屋の賃料が跳ね上がる／でも「名古屋の賃料が、大阪より高い筈がない」と全国企業の総務が抵抗するから、逆転はない説も

これって、「大阪と名古屋、実質的なナンバー2都市はどっちか？」な話。今後十数年内に、大阪府の人口が愛知県の人口に抜かされた時に、「でも歴史的に、日本第二の都市は名古屋じゃなく大阪でしょ？」な旧人類が、どういう反応を示すか？

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