1月23日
長島修が言うように、空き家の再活用だけじゃなく、「新築住宅の総量規制」に踏み込まないと、真の空き家対策にはならない／あと相続税制が「アパート建築促進税制」になってる現状を早急に変えるべし / “空き家の増加を抑制 新住宅政策素案…” http://htn.to/Mn1DHb
長島修が推奨する「新築住宅の総量規制」って、具体的にはどう設計するのかな？例えば「2016年、世田谷区で受け付ける新築建築確認は10000戸までしか受け付けません」で先着順で受け付け、10月には枠が満杯になって確認申請が出せなくなる、とか？
先着順方式以外に「競争入札方式」もありえる。世田谷区が「2016年に区内で新築建築確認を出せる権利」をオークション出品し、市場で取引される／デベロッパの新築建築意欲の強いエリアでは、建築確認提出権が高騰し、高値取引される
多分、「持ち家」の建築確認提出権は「あまり規制せず」、「貸家」「分譲住宅」の建築確認提出権を大幅規制する運用になるんだろうな
地主の反発を承知で相続税率を引き上げたり控除額を引き下げたりしたのだから、その次は「貸家立て付け地の相続税評価割引の見直し」で、アパート運営しても相続税節税になりにくい税制にシフトすべき／そんなことしたら大東建託は倒産してしまうが
住宅着工戸数統計を眺めと、貸家セグメントだけ順調に戸数伸びてるんだよね。まさに相続税制の歪み
因みにダイヤモンドオンラインで、沖有人氏が「アメリカ中古木造アパート投資」を節税商品としてセミナーしていてワラタ／そろそろタワマン節税業から足を洗うのだろうか？
私事になるが、義父から「駐車場の有効活用」の相談受けて困ってる。アパート会社からアパートの建築の提案受けてるみたいだが、冷静に見て、建築して10年20年も立ってしまったら空室必至
アパート立てる位なら、まだ賃貸戸建建てたほうがマシかと。アパートは水回りが複数になって、コスパが悪い／要は「相続税評価が引き下がれば、いい」のだから、タマホームを1戸か2戸建てるほうがコスパ良い
純粋にコスパ良いのは、トランクルームなんだけど、相続税対策にはならない／「下手に相続税対策で住宅建てるより、ある程度相続税払った方が、トータルでは得策です」とアドバイスしたいが、実父じゃなく義父だから、そこまで言えない
1月24日
オッキーの「制度設計が難しいから、規制なんてできっこない」発言は何だったのか／これ、行政が眺望による資産価値差を認めるということだよね？固定資産税評価にも影響？ / “「マンション節税」防止 高層階、相続税の評価額上げ ：日本…” http://htn.to/BSY2LN558
「日曜日経には気をつけろ」という格言がある。タワマン節税封じを日曜日経の一面トップに持ってきたということは、つまり国税が日経に書かせたのだろうな。
ただ、タワマン評価額が見直しされても、タワマン節税そのものが現金や株式よりは有利なのには変わりない。タワマン節税そのものは無くならないが、心理的ダメージは大きい
@ghiro1960 ただ、最上階の場合は「最上階プレミアム」が付きますから、最下階3階が坪単価250万でも最上階50階が坪単価500万円というのはありえる話です。その場合49階は若干安い／果たして国税は「最上階プレミアム」まで鑑定評価に盛り込むのか？
タワマン節税、ツイッタラー見てたら「そんな手法あるのか、知らなかった」なツイートも散見される。案外、業界の常識は世間一般には流布されていない
相続評価額という観点からしたら、10年前と比較しても、駅近不動産の実勢価格は高騰し、駅遠不動産の実勢価格は下落してる。でも相続評価(路線価)は最近の「駅近人気」を反映していない／その辺の改訂も必要では？
駅近マンションと駅遠戸建があり、10年前に相続評価額がいずれも5000万円だったとする／現在の不動産実勢価格は駅近マンションは6000万円、駅遠戸建は3000万円程度だが、相続評価額的には大差ないんだよね。相続評価が「駅近至上主義」に追い付いていない
そもそも、直近の「駅近マンションだけ暴騰し、一方で伝統的高級住宅地でも駅遠だも価格弱含み」な風潮そのものが、市場として「？」では、との指摘もある。「百年後のヴィンテージマンション」というブログでもそのような主張がありす
そもそも政治的にも、タワマン購入者なんてのは「スケープゴートにされやすい」存在なんだから、オッキーみたいな目立つ行動は慎むべきだった。政治的に、タワマン節税放置して消費税率上げられないでしょ？
タワマン予定で仕込んだ土地を、計画変更してアパホテル的高層ホテルにチェンジ(ホテルリートに売り付ける)というデベロッパも出てくるのかな？
タワマン節税封じは、「地方富裕層マネーが、東京都心不動産に流れ込むのは、地方創生の観点からも好ましくない」という政治判断もあるんだろうな
オッキーは「タワマン節税は、政治家も愛用してる手法だから、規制される筈がない」と豪語していたが、、
ただ、実際に制度設計する場合、昔の公団みたいな「エレベーターのない5階建て団地の5階」を、1階より高値で相続税評価するのは不当だろうな。エレベーターの有無で、階数が高いと割高補正するか割安補正するかを変えるのか？
実際のマンション現場では、「7階より下は、前面建物の被りで眺望が開けてないから、8階以上より割安に値付けしよう」的な調整を行っているが、相続評価ではそこまで補正するのは難しいだろうな／つまり、上と下で眺望格差があるマンションなら、実勢価格と相続評価価格の差分が発生して節税効果あり
あと、角住戸は中住戸より割高な価格設定されてるが、これ相続評価では補正してるのかな？
タワマンの中古実勢価格では、「ランドマーク性」「知名度」「希少性」も重要なファクター。そのエリア唯一のタワマンなら希少性が高くて、価格は下がらない、むしろ上がる／タワマンが10も20も供給されてるエリアだと、割と値崩れしやすい／相続評価では、その辺は多分考慮されない
既に節税目的でタワマンを「購入してしまった富裕層」が、今回のニュースで「慌てて中古を投げ売りするか？」と言えば、バカじゃないから、投げ売りせずにホールドするだろうな／ただ、新規のタワマン販売には多少は影響するか。
広尾ガーデンヒルズのような低層希少ヴィンテージマンションの評価は益々上がるだろうな。あれこそ、実勢価格と相続評価額の乖離が大きそうだ／もはや、美術品の相続評価額鑑定に近い
「実はオッキーはタワマン節税には反対で、当局に潰して貰う為、我が身を犠牲にして、タワマン節税問題の存在を内外に宣伝しまくった」と陰謀論を述べてみる
週明け、タワマン節税規制でデベロッパ株に売り注文に100万トルコリラ
タワマン節税規制、「グレーだった部分が白黒ついて、ホワイト部分が可視化されたから、かえって普及するのでは？」との見立てがあり、目鱗／Ａｉｒｂｎｂが規制で合法化されるようなものか？
今回の改正とセットで、「上場株式相続評価額の割引」も導入したら、政府からしたら「タワマン規制と株式市場テコ入れの一石二鳥」になるな。タワマン節税規制の増収分で以て、株式相続評価額減を補えるし。
今思えば、先週のダイヤモンドオンラインの、オッキーのアメリカ中古アパート投資への転身は、今日の日経の流れを察知してたんだな／日経見ると固定資産税評価額の階高傾斜配分も明記してる。半年間で関係者間で相当詰めたのだろう。
ただ、固定資産税評価が自治体、相続税が国税と担当が異なってる。その辺の整合性はどうするのか？／「多摩市はエレベーターなしマンション最上階の固定資産税評価額を低くしたのに、国税庁は相続税評価額を高くしてしまった」のような齟齬が発生しそう
2018から導入、ということで、国税庁は「階高補正の係数」を2年間掛けて策定するんだろうな。その係数を自治体にも通知し、固定資産税評価額計算の資料にさせる立て付け？
