★３ヶ月で市況は変わり、６ヶ月で新製品が出る
★２００１年からマンションが変化する
エポックメーキングな物件
・東京ツインパークス
・品川Vタワー
・東京レジデンス（飯田橋）
いずれも価格は５，０００万円程度で「都心マンションブーム」を作る
・・・設備仕様のリノベーション、その後のスタンダードになってくる
・IHクッキングヒーター
・外国製システムキッチン
・床暖房
・二重セキュリティ
・スケルトン＆インフィル
★昔の風呂：風呂場で裸火を使って加熱
当然、風呂場は換気のために寒かった。
★２０世紀末までのマンション完成形
・洋式便所にウォシュレット
・ユニットバス化、浴室乾燥機導入
・システムキッチン化
・アルミサッシ化
・フローリング
・LDK化
・田の字マンション
★２０世紀はクローズドキッチン、２１世紀はオープンキッチン
理由
・ディスポーザーの普及
・食洗機の普及
・IHクッキングヒーター化
・換気扇の高機能化
・静音シンク
★２０世紀の浴室＝１２１４
２１世紀＝１４１８以上
★中住戸でも浴室に窓を設け、リビング越しに夜景を見せる工夫
↑
２４時間換気でカビ心配なくなったので、大胆なプラン可能に
★２１世紀：非接触キー登場
★２１世紀：何箇所もオートロック設置
★２１世紀：共用部にアート展示
（石、ガラス、陶器などのメンテコストが安いアート）
しかも若手の作品多い
（安くて、将来大化けする可能性も）
★「年を取ったら都心に住むべきだ」説の真贋
毎日芝居だ、美術館だ、というのは、ごく一部の富裕層のみ
大半のシニアは、年金でコツコツつつましく暮らし、
生活圏内に築いたサークルを守りながら生活したい、と思っている。
⇒生活圏内の駅前マンションを買う
★２００３年建築基準法改正で、２４時間換気義務付け
⇒「北向き住戸はカビっぽい」の欠点が減る
又、エコガラス、Low-Eガラスの普及で西向き住戸が見直される
★マンション各社、西向き住戸は南向き住戸の２倍以上、気を使う
北向き住戸は３倍以上気を使う
⇒気を使った住戸が割安価格設定、これはチャンス
★広尾ガーデンヒルズを手放す高齢者
?買い物が徒歩１０分。
この徒歩が「坂」だからイヤ。
?買い物先が紀ノ国屋や明治屋、と高級すぎる
将来高級老人ホームに入居すること考えると、贅沢できない
⇒買い物便利なマンションへ住み替え
★２１世紀マンションのキーワード「買い物便利」
郊外でもスーパー併設マンションなら売れる
★２１世紀マンション：学区重視、子育て重視傾向強まる
★２１世紀マンションは大規模が有利
・セキュリティー導入しても費用負担少ない
・子供を敷地内で遊ばせられる
★東戸塚「フォートンヒルズ」
マンションとして保存林を有する
大規模（８８８戸）だから出来た
★２１世紀：販売現場のCGプレゼンが普及
昔は映像も大したこと無かったし、構成が押し付け臭かった
今は洗練されている
★２１世紀：低金利の定着、今後も低金利続く、の観測
⇒変動金利で借りて、繰上げ返済するのが２１世紀的買い方
★２０世紀：立地が全て
都心は設備仕様も高級に、郊外はシャビーに
２１世紀：郊外でもグレード高いマンション現れる。
（例：千葉セントラルタワー）
★「設備は気に入らなければ変えればいい、立地が全て」は正しいか？
・新築後スグに取り替える⇒金が倍掛かる
（撤去費用や処分費用、据付工事費用掛かる）
・では２０年ほど使いこんでから、取り替えよう
⇒そのころにはマンションそのものを買い換えるケースが多い
結局、気に入らない設備を（住み続けている間）使い続けるケースが多い
であれば、設備でマンション選んでも悪くない
★２０世紀末期に登場した「シャンプードレッサー」
⇒掃除が大変、と不評、姿消す。
シャンプードレッサーは病院内でのみ生き残る
あと「赤ん坊の沐浴用」
★洗面台のボウル部分を琺瑯化
→化粧顔料が飛び散っても洗い流せる
★洗面台にダブルボウルを設ける→掃除が大変
→ボウルはシングルにして、でも広くする
人々は洗顔というより、化粧するために洗面所にいる
なので洗面所の居住性を高める
★ベッセル型ボウル＝すり鉢状の器
これがカウンターに置いてあるような形状
特に高級マンションでベッセル型が設けられる。
従来式（ボウル埋め込み型）：掃除が楽、小さい子に便利というメリット
★洗面所：一番最後に金を掛ける場所
洗面所が豪華、ということは、全体的に金が掛かっているということ。
（逆の例＝賃マンの洗面所はシャビー）
★洗濯機用のストッパー付水栓
万一、ホースが外れた場合、給水されない
（万一の水漏れ事故を防止）
★以前は輸入キッチンが人気
→国産もグレード上げてきて、今は互角（トーヨーキッチンなど）
★人造大理石とステンレス、甲乙つけがたし
★２１世紀：キッチン面材のカラーバリエーションが多種多様化
★ディスポーザー：かつては多くの自治体で環境的に「禁止」されていた
★ディスポーザー：浄化槽必要。一戸建てだとコスト的に無理
大規模マンションだから導入メリットが出てくる
★ディスポーザー初期：水を流さない家庭続出、悪臭発生
★貝殻や長ネギが詰まりやすかった
→詰まる度に専門業者呼ぶ必要あった
改良型は、詰まった際に自分で詰まり除去できる
★レンジファン：排気オンリーでなく吸排気併用型へ
★整流板付レンジファン：レンジフード内をあえて狭くしている
⇒その分、吸い込む力は強くなり、油汚れも吸い込む
掃除がラクになる（整流板取り外せばいい。メッシュフィルター型よりラク）
★ガラストップレンジ：吹きこぼれ掃除がラク
★トイレにハイサッシュ導入、「眺望トイレ」
★人々の住まい方が変わってくる。
リビングにカーテンつけず、夜景を見ながら生活
★ミストサウナに２種類
スプラッシュミスト（ガスでないと出来ない）、マイクロミスト（電気でも出来る）
心地よいのはスプラッシュミスト
★ミストサウナ：心臓に負荷かからない、実は介護向き
★ミストサウナ：節水効果
★ケガした箇所が痛くて入浴できない→ミストサウナなら痛くない
★カラリ床：防滑効果とカビ抑止効果がある
加えて冬季に「ヒヤッとしない」
★旧来、栓を鎖に繋いでいた→ボタンで栓開閉
?排水時に服が濡れない
?鎖の掃除手間減る
★浴槽自身の凹凸も減っている→カビ防止
★従来浴槽：適温維持２時間→魔法瓶浴槽：６時間
★トイレ手摺：実は高齢者障害者以外（健常者）も多用している
★タンクレストイレ：流すときの音が小さい、夜間でも気兼ねない
★タンクレストイレの欠点：停電すると流せない
★フタ自働開閉：自働で閉まるので、便座を暖める時間が少なくて済み、省エネ
★自働開閉だと、男性小用で上げっぱなしのフタを、いちいち閉める女性のストレスがなくなる
★着座すると「予備洗浄」
便器内に予備的に水を流し、便類の付着を減らす
★大規模ＳＣとマンションを同時に開業させる「ハイブリッドマンション」
双方ＷｉｎＷｉｎに
マンション側＝利便施設がある、その割に安い
ＳＣ側＝平日の安定集客が見込める、賃料割と安い
その先駆けがパークシティらら横浜（鴨居）
★クリニック併設マンション：フォーサイトパークスさいたま新都心
・順番が来たら電話で呼び出し（待合室に行く必要なし）
・薬のデリバリーサービス
★パークシティー豊洲：
スーパーの買い物カートをそのまま自室まで持込可
（エレベーター前のカート置き場に返す）
★「静脈確保マンション」
芝浦アイランドケープタワー
清掃員、保安要員、引越作業員用の動線を確保
少々手荒に、台車がぶつかっても大丈夫なよう、壁にステンレス貼っている
→養生する必要なし、作業効率アップ、清掃要員数が減る
逆に表側には作業員の姿がないので「キレイなマンション」になる。
高級ホテルと同じ考え方
★セキュリティー上、フェンスは２ｍ以上に
★１２畳以上の寝室を設け、適宜２部屋に分割できるようにするマンション
★大規模マンション：「ゲストルーム」を設置、
そのため専有部には和室を作らなくなった。
★ゲストルーム：新築後１年間はフル稼働
「親を呼んでお披露目したい」
★ゲストルーム：入居者自身が、気分転換に使うケースも
★８０年代にスケルトンインフィルマンションがあった。
「センチュリーハウジングシステム」
しかし、専門の委員会による「認定」が必要だったため、１０件程度しか導入されなかった。
★「ユニクロマンション」のコストダウンの一例
・下駄箱がない
・玄関ドアがプッシュプルバーでない
・巾木はビニール製
・バスタブに保温機能なし
・キッチンに上部吊り戸棚なし
・洗面所収納棚に扉なし
・洗面所に三面鏡なし、一面だけ
★コンクリート：設定次第で耐用年数を変えられる
青函トンネルなどの大規模公共事業には「耐久年数５００年」のコンクリが使われる
優良マンションは耐久２００年。
★昔のマンション：冬寒くて、石油ストーブ使う家庭が多かった
→マンション火災が多発
★日本の気候：蒸し暑い夏に乾燥して寒い冬
欧米人には過酷、外資の中には日本勤務に「僻地手当て」出す会社も
★横殴りの雨のせいで、欧米風の建物を日本に持ってくると雨漏りする
★欧米で２００〜３００年持っているクラシックハウス
仮に日本に持ってきたら、そんな長期間持たない
★日本に合った「高床式」：現行建築基準法では×
（火災が起こると炎が噴き上がる）
★ヨーロッパ：大理石の上にある
だから大理石が安価に調達でき、大理石製の長寿命住宅できる
★「レンガ調タイル」「大理石調タイル」：日本オリジナル
★２４時間換気で単層ガラスでも結露しにくくなった
★外断熱：重量のある外壁を使えないデメリット（例：タイル貼り）
★外断熱：外廊下やバルコニーをどう仕上るか、が問題
★外断熱マンション：結果として東京以西ではマイナーに
★「セルシオ式キー」
トヨタセルシオで使われたキー。
クルマから遠ざかると施錠、近づくと自働開錠
★ＥＴＣ式キー
カードキーをかざせば開錠施錠
★遠赤外線：夏の西日が暑い理由
エコガラスで遠赤外線カット
★ペアガラス：決して遮音性能はシングルガラスよりいいとは言えない
遮音性能を高めるには、隙間を極力無くしたエアタイトサッシにするが、
ガラス間を真空にした「スペーシア」にする必要あり
★ガラス技術が進化したおかげで、ガラストップレンジが出来た
★２０世紀型マンション：シェアード型ネット回線
マンションで１戸でも大量データ使用者がいると、他の利用者が遅くなった
しかしネットの閲覧程度ならあまり問題なし
★ひかりＴＶが当たり前の２１世紀だと、光ファイバーでないとダメ
★従来は「最大●Ｍｂｐｓ」が語られたが、今では「最低限●Ｍｂｐｓ」
混雑時でもストレスなく動画が見れるか、が問題
★六麓荘から苦楽園口、夙川に降りて来る金持ちが多い
★超一等地でのマンション分譲が減っている
（番町、麹町、南青山）
・・・「貸した方が収益上がる」として、地主が手放さなくなっている
ロンドン・パリでも超一等地は売り物が出ない。それと一緒
★２１世紀マンション：３ＬＤＫ偏重ではない
★デベ業界、中堅新興でも「上場」しているケース多い
購入者からの信用を得るため、背伸びして上場しているケースが多い
★「傑作は下積み時代に生まれる」
例：原宿の「コープオリンピア」を生み出した東京コープ
★リビングの一角に勉強スペース：三井不レジが生み出した
★販売センターの動線
シアター→模型説明→モデルルーム
産みの親は三井不レジ
★パークシティ浜田山：コンクリ工場を現地に作り、コンクリの精度を上げ、
かつミキサー車公害を減らした
★地所なのに安い物件
・セントラルガーデンレジデンス（名古屋）
・東京ツインパークス
★建築に五月蝿い人は地所のマンションを好む（地所設計があるため）
★櫻井、グランドヒルズ覚王山に惚れる
★東建：定期借地権や民設公園制度などに積極的に参加
★オリナスのブリリアタワー東京：世界的俳優をＣＭ起用
デベの「俳優ＣＭシリーズ」の走り
★ブリリアマーレ有明：最上階を共用部に（プール、大浴場、ゲストルーム）
★野村の「ザ･ハウス南麻布」、マスコミが殺到（最上階＝１３億円）
★日本初の個人向け分譲マンション：１９５６に当時の日本信販が分譲
（銀行ローンが未整備な時代。マンションを割賦販売した）
★オリックス不：有料老人ホーム併設マンションが得意
★総合地所：管理に定評
「アクアフォレスタ・ルネ稲毛」・・・ビオトープ設ける
★阪急不のジオシリーズ：細部に工夫
例＝トイレのドアノブが特殊形状
・通常のドアノブ（ドアから出ている）は「服が引っかかる」
・これを解決するには、額縁の内側にドアを作る方法
こうすればドアノブは廊下にはみ出ない
・しかし、トイレは外開きが必須（非常時に救出するため）
となると、額縁内側方式は取れない
→ドアノブをドアに埋め込む特殊形状を開発
★東急不：昭和のころは「デザイナーズマンション」と呼びたくなる「作品」
を多く生み出す
代表例＝東急ドエル桜台コートビレジ（青葉台徒歩２０分）
３ＬＤＫが常識の時代に２ＬＤＫを作る
★住吉山手コモンズ：東急不の共同事業マンション、
「近畿圏値下がりしないマンション」
★近鉄不：シニア仕様マンションのパイオニア
（エイジングフリー仕様：例＝ドアは全て引き戸）
★藤和不：等価交換のパイオニア、定期借地権のパイオニア
「藤和田園調布ホームズ」（１９９５、定期借地権）
★有楽土地：ＪＶの幹事会社を務めることが多い
★長谷工：マーケティングして用地取得する、というメソッドを確立
（従来のデベは経験とカン、勢いで用地取得９
→取得した用地を自社開発せず、ＪＶにする、ないしデベを探す
★長谷工：直床方式が多い。
階高セーブして階数稼ぐ
「直床だから音の問題が多い」：迷信
デメリットは水周り位置変更のリフォームが出来ないことくらい。
★長谷工の専有面積：大きくても８０?まで
これ以上だと住戸内の柱が増え、施工費が嵩むから
★長谷工：耐震偽装のような問題は起こしていない
★長谷工：ランニングコストが安いマンション作り
・自走式駐車場多い
・ＥＶの数が少ない
・住棟配置を工夫し、セキュリティコストがセーブできるようにする
★２１世紀になって、他社が長谷工を真似している
★長谷工：「誰が現場担当でも、品質が安定している」
★積水ハウス：大濠公園近辺では高級マンションの代名詞に
★積水：１９９０ごろ、女性一人暮らしを想定したマンションを横浜に出した
（まだ「女性用マンション」というコンセプトがない頃）
「ワンルームよりもキッチン・収納・トイレ浴室を充実させた」
→櫻井の紹介記事で一気に完売
★旭化成：マンション建替えに注力
★イトーピア：１９８５に「センチュリーハウジングシステム」（今のＳ＆Ｉ）の
マンションを作る（シーアイハイツ町田）
★２００３「タンタタウン」（港北ニュータウン）
伊藤忠はＵＲに「定借期間を５０年でなく７０年にするよう」交渉して成功
★ファミールグラン高井戸デュープレックス（リテック・コンサルタンツとの共同事業）
中庭あり、バルコニーにサンデッキあって日光浴可
★昔の大京：戸数日本一の座を維持するため、他社が企画したマンションをそのまま
「買い取って」ライオンズブランドで売っていた
→品質にムラがあり
★２０年前の大京社員の質は荒かった
→今は真っ当になっている
★特に地方において大京はブランド。（例：名古屋地区）
★地方：バルコニーも面積に入れてパンフに載せるケース多い
大京はバルコニー除いている
